私が資産運用で重視するのは確実性です。
将来性が不透明な投資については、堅い商品を選択するようにしています。
その中の一つとして、強化しているのがJ-REIT。
不動産投資信託です。
この商品の魅力は、配当（分配金）が大きい点。
配当の原資は賃料収入なので、金額のブレが少ないのも魅力です。
J-REITについては1年前から1000万円を目標に買い進めたのですが、年初からの上昇で評価額は目標を大きく超えている状態。
ただし、私が投資したのは800万円ですから1000万円オーバーは含み益を加えた場合の話になります。
今後については、引き続き買付を継続します。
・・と言うのも、私がJ-REITに期待しているのは配当です。
1000万円を目標にしたのは、リートから年50万円の配当を想定した為。
※利回り5％で考えました。
本来の目的である配当額については未達成ですね。
今回は、私のJ-REITに対する投資方針と配当の使い道について書いていきます。
この記事の目次
3月はJ-REITを100万円買付！物流特化タイプを追加
昨年はJ-REITに500万円分の投資をしました。
物流施設・住居の特化型、さらにこの2つを含む総合型が中心です。
今年の1月には保有銘柄で出遅れていた総合型を中心に200万円分を買い増し。
さらに、3月に入ってからは物流特化型が低迷したので100万円分を追加しました。
保有中の銘柄への追加投資を中心に実施してきましたが、今回は低迷していた【三菱地所物流リート投資法人】を新規買付。
さらに、同じ理由から保有中の【ラサールロジポート投資法人】を追加購入しました。
★J-REIT保有銘柄：2023年1月1日
| 銘柄 | タイプ |
| サムティ・レジデンシャル投資法人（3459） | 住居特化型 |
| ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト（3278） | 総合型（住居75％+ヘルスケア） |
| 大和証券リビングリビング投資法人（8986） | 複合型（住居70％+ヘルスケア） |
| 日本ロジスティクスファンド（8967） | 物流特化型 |
| GLP投資法人（3281） | 物流特化型 |
| ラサールロジポート投資法人（3466） | 物流特化型 |
| 三菱地所物流リート投資法人（3481） | 物流特化型 |
| CREロジスティクスファンド（3487） | 物流特化型 |
| アドバンス・ロジスティクス投資法人（3493） | 物流特化型 |
| SOSiLA物流リート投資法人（2979） | 物流特化型 |
| 産業ファンド投資法人（3249） | 複合型（物流50％ + インフラ施設） |
| 大和ハウスリート投資法人（8984） | 総合型（物流50％、住居30％） |
| 野村不動産マスターファンド（3462） | 総合型（物流＋住居 =40％弱） |
| グローバル・ワン不動産投資法人（8958） | オフィス特化型 |
私の保有銘柄を見ると、かなり物流施設に偏っていますね。
尚、当初はリバウンドを狙って、ホテル型に注力していました。
結果は予想が大ハズレで10％弱の利益で撤退・・・。
実はこの失敗が、現在の物流施設中心になった理由です。
長期的に分配金が上昇するものに投資！値上がり益は後回し
最初はJ-REITに対して、値上がり益も狙っていました。
その結果がホテル特化型への集中投資だったのですが・・、
コロナの影響が長引くことがわかった時点で撤退しました。
この時に学んだのは『値上がり益が欲しければ株式投資を選択した方が簡単』と言うものでした。
一方で『配当（分配金）についてはJ-REITの方が有利』という事も認識。
両方を同時に狙うような器用なことは出来ないので、リートについては長期視点で配当が増える確率が高い銘柄に絞ることにしました。
私が判断した配当の将来性は以下の通りです。
●Ａランク・・・物流施設
●Ｂランク・・・住居
●ＢＣランク・・・オフィスビル
●ＣＤランク・・・ホテル・商業施設
ＡランクやＢランクに関しては配当については長期的に堅いと予想。
尚、下に行くほど配当への不透明感が強いのですが、株価が低い水準にあるので値上がり期待が高いとも言えます。
実際に年初来ではオフィスビルやホテル・商業施設の方が高リターンです。
ただし、ワクチン接種からの回復期待による上昇ですので、予想よりも回復が鈍ければ下落する可能性がある点は注意。
私の場合は値上がりを狙うなら株式投資をすればいいと考えているので、迷うことなく物流施設を中心に据えました。
予想よりも上昇したのはラッキーでしたが、それ以上に嬉しかったのはコロナ禍でも配当が増えている点です。
【三菱地所物流リート投資法人】を買付した理由も、1年後の配当（分配金）が上昇する見通しが発表されているのに株価が下落していたからです。
利回りはJ-REITの中でも最低レベルでしたが、迷わず買付を決断しました。
私が重視しているのは、利回りよりも配当額が安定的に上昇していくことです。
配当が増えるたびに、日々の生活がどんどん充実していく
値上がり益については、株式投資に期待しています。
ただし、将来（老後）に向けての運用なので基本的に取崩しはズット先ですね。
それに対してJ-REITに私が求めているのは、生活水準の向上です。
受け取った配当は再投資せずに、日々の生活費や余暇に使っています。
つまり、配当が増えるほど私の生活レベルは向上していくことになります。
以前よりも外食がちょっと豪華になってきたのは、配当金が増えてきたおかげですね（笑）。
J-REITの配当は今のところ年間40万円強です。
ただし、J-REITと似た仕組みのインフラファンドも加えれば年間配当は約60万円になります。
これだけあれば、大きな旅行をしても充分に費用が賄えますね。
ご飯を少し贅沢するのも問題ありません。
私が投資をする目的は資産アップですが、その本質は幸せに暮らすという事です。
この目的を果たす為にJ-REITの配当は欠かせない存在となっています。
分配金が安定している事に加えて、為替の影響も受けないので資金計画が組みやすいのも魅力。
総資産は一定額を越えましたが、現在の私に幸せを与えてくれているのは配当収入の方ですね。
※リート以外にも債券・高配当株も保有しています。
投資については机上の計算による損得もあると思いますが、そういった理屈ではなく自分が安心できる方法が正しいと考えています。
J-REITの配当金は単独で50万円を目標にしているので（インフラファンドを除く）、引き続き投資を行っていくつもりです。
今回は「J-REITの保有額が1000万円を突破！新たに購入した銘柄は？」について書きました。
記事の中で参考になる点があれば運用のヒントにしてみてください。
【補足】2021年のJ-REIT！個別銘柄は積立方式で買付ける
J-REITの個別銘柄のデメリットは、買付金額が大きいことに加えて投信のように積立ができない点です。
単価が高い銘柄だと60万円くらいの資金が必要になりますので、時間分散で購入するのには難しい商品ですね。
ただし、この状況は少しづつ変わってきています。
例えば私がメイン取引で行っているSMBC日興証券は、個別株（ETF）やJ-REITを金額買付できるサービス【キンカブ】があります。
（例：A株を300円だけ買う）
この証券ならば、J-REITの個別株も100円から買付できるので少額投資が可能。
しかも、毎月〇日に購入といった定期買付の設定もできるので、投資信託の積立と同じように時間分散ができます。
ちなみに、以下は私が日興証券のキンカブで積立設定をしているページの画像でです。
金ETFとJ-REITで3～4銘柄の積立を実践しています！
（1銘柄に対して月5回まで買付設定が可能）
この定期買付の設定は 100円から可能 ですので、気楽にチャレンジできます。
もちろんスポット買付も100円からできます。
（J-REITの個別株を100円～買える貴重な会社）
日興証券の口座を持っていて、このサービスを知らない人が案外多いです。
知らなかった人はぜひ活用してみてください。
老後対策として不動産投資の人気が高まっていますが、私は現物ではなく専門家に管理が丸投げできる“J-REIT”を選択しました。
【目指せ！J-REITでプチ大家】という感じで、コツコツ投資を継続していきます。