保有していたJ-REIT銘柄は全て売却!不動産から撤退を決めた理由

資産運用はその年によって波があるのですが、今年は堅調で大きな波乱が無い年でした。

私自身の運用を見ても、積立投資の利益が積みあがった事や米国株が好調だった事で過去最高になりそうな雰囲気です。

しかし、全てが良かったかと言うと、反省すべき点もあります。
それがJ-REIT(不動産)への投資です。

分配金と個別のJ-REIT銘柄がプラスだったので、トータルでは利益が出ましたが、ETFは同値撤退で売却益は0円という結果。

マイナスではありませんが、20%くらいのプラスを目指していた事を考えると酷い状態です。

今回は自分への反省も含めてJ-REITから撤退する理由を書いていきます。


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J-REITの調整は1年以上も続いている

私がJ-REITに対する予想としたは以下のようなものでした。

2020年の東京オリンピックが転換点だとは思いますが、個人的な予想としては2017年末にピークで2018年くらいから不動産は下落というものでした。

実際には2016年4-6月期を境にJ-REITは下落に突入していたのですが、「オリンピック後の先読みとしては早すぎ、一時的な現象」と判断したわけです。

また、オフィス市況が好調であった点や、地価が商業地で2年連続上昇と改善が進んでいた点も都合よく解釈しました。

そして2017年末になった結果は皆さんも知っての通りです。
若干は持ち直しはしましたが、東証REIT指数は2016年4-6月期よりも10%も下にある状態。

つまり、一時的な下落ではなく慢性的な右肩下がり状態ですね。

J-REITが割安水準なのに撤退する理由

J-REITの割安度を測るための指標としてNAV倍率というものがあります。これは株式でPERに相当するもので基本的に1倍を割っていれば割安水準(バーゲン価格)と言われています。

2017年12月1日現在でJ-REIT銘柄の約半分が1倍割れですので、理論的に考えれば買いと言えます。

ただし、株価を最終的に決定するのは投資家から見た価値です。現在100億の価値があったとしても「将来は半分の価値になるのでは?」と考える投資家が多ければ、それを映した株価となっていきます。

それを考えると2018年からの投資はちょっと怖いですね。

・・と言うのも、私が2017年末をターゲットにした理由の一つに不動産の転換点を2018年からと考えると投資家が多い点があります。

多くの投資家が2018年からオリンピック後の不動産市況を想像する事を考えると、不動産に対して専門知識に欠く私では売却のタイミングを誤る可能性が高いと判断しました。

つまり、J-REITが投資対象として良い悪いという以前の問題として、私の知識不足があります。

2018年の基本は、株式分散投資でOK

さて、今までJ-REITに投資をしてきた資金をどうするかと言えば、これは世界分散投資に充てる予定です。

2018年の世界経済の見通しについては大手銀行が続々と発表していますが、3.7~3.8%くらいの数字が出ています。

バークレイズなどは4%とかなり強気ですので、過去5年でもっとも勢いがある年になる可能性もあります?その数字通りになった場合には株式市場には強い追い風になります。

基本的には、株式75:債券25という割合で世界分散を行います。

なるほど!セゾン投信の株式と債券比率を75:25にする超簡単な方法

今回はJ-REITに関して書きましたが、失敗した最大の理由は“2017年末まで”という中途半端な目標に望んだことが原因だと思っています。

やはり、“〇〇年まで”といった短期的な投資では無く、“ずっと成長が続く対象”に投資をするのが合理的です。

世界経済に対しては10年、20年、100年と成長していく予想ですので、これに投資をするのが堅く資産を増やす方法だと思います。

分散投資のメインは、セゾン投信の積立で実行

私自身の運用について話をすれば、「セゾン・バガード グローバルバランスファンド」の積立がメインです。これ以外にも投資は行っていますが、総資産額の割合ではもっとも高くなっています!

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世界分散投資を専門家に丸投げできるので、ズボラな私にはピッタリでした。
資産配分の修正も全部行ってくれますしので何もする事はありません。

参考までに、過去5年の年率リターンは12%を超えています。

私の資産は年々増えているので「凄い!」と言われる事もあるのですが、実際は丸投げしてるだけというのが本当の話です。

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