J-REITに投資家が熱い視線!注目される理由と売買のポイント

投資の世界で伝統的資産といえば株式と債券。
国内株式・国内債券・海外株式・海外債券の4つを指します。

現在、これらの伝統的資産に加えて不動産に注目が集まっています。

国内不動産(J-REIT)に対しては私は早い段階からネガティブな考えを持っていました。
人口減少やオリンピック後の景気不安が頭から離れなかったからです。

しかし、現在のマーケットの状況を見ていると、私の考えと正反対で力強い株価を形成しています。

追風材料が次々と出てきており、投資対象として検討できる状態。

今回は投資家の注目が集まっているJ-REITについて、人気の理由と売買のポイントについて考えていきます。

※個人的な投資のついての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。


耳より情報!投資のヒント

直近はJ-REITが国内や海外株式を圧倒!

2018年末は世界景気への不安からほとんどの指数がマイナスとなりました。
そんな中にあって強さが際立ったのがJ-REITです。

以下は eMAXISシリーズの日本株(TOPIX)、先進国株、国内REITの1年間の株価チャートになります。

期間:2018年6月22日~2019年6月21日

これを見ると一目瞭然ですね。
過去1年間はREITに投資をした人が資産を増やしています。

では、どうしてREITがこんなに強いのか?
その理由の一つが売られすぎていた事があります。

金融庁が毎月分配型を問題視したことで売られすぎた。

国内REITは2017年に徹底的に売却されました。
この理由は金融庁が毎月分配型に対して懸念を表明したからです。

国内REITの投資信託は大多数が毎月分配型だったこともあり、販売店は大打撃!
保有している投資家に対しても、売却を促すような状況でした。

本来の価値を無視して売却されるのですから、REITとしては災難としか言いようがありませんね。

2018年に入ってから堅調なのは、割安水準であることに注目した投資家から買い戻しが入ったというのが大きな要因。

その後もJ-REITの株価は堅調で現在に至ります。

その要因となる最も大きな追い風は、米国が金利引き下げが予想されている点。
米国に連動して国内金利も低下すればJ-REITに追い風です。

J-REITは基本的に金融機関から借入を行って運営していますので、金利が低くなれば利益が増えて分配金が増える可能性が高まります。

また、J-REITの買いが意識されるタイミングとしては 、一般的には長期国債と分配金利回りの差が3%以上ある時と言われています。

現在は国債は0%で分配金利回りは3.7%~4%て程度なので、金利差から考えれば魅力的な水準。

関連長期国債との関係 ~J-REITの売買判断にも影響?~

また、東京オリンピック後のイベントとして2025年に大阪万博の開催が決定したことは大きなプラス材料です。

一般的にオリンピックの方がすごいイメージがあるのですが、開催期間はオリンピックが17日に対して万博は185日で約半年間もあります。

インバウンドなどの影響を考えても、大きな期待ですね。

都内のオフィス事情を見ても、人材確保や女性や高齢者を意識(働き方改革)で企業の需要は旺盛です。

私は人口減少や自宅で仕事をする人が増えてオフィスは縮小していく方向と考えていたので、完全に読み外しました。

都心のオフィス市況に関して言えば、 現状では堅調な状態が続くと予想しています。

関連J-REITに投資するならどこ?証券会社比較ランキング

現状の水準は割高?割安?

ここでは、J-REITを買付けポイントの判断について書いていきます。
個人的な考えですので投資判断はご自身でおこなってください。

分配金と長期国債の利回りは比較すれば、現在のJ-REITは魅力的な水準に見えます。

ただし、過去5年の値動きを見ていくと気になる点があります。
参考までに、2014年 7月~2019年6月の東証REIT指数を確認してみましょう。

この期間ではザックリと1650~1900ポイントで推移。

単純に言えば「1650付近で買って1900に接近すれば売る」というのが一つの戦略になると思います。

2019年6月25日現在では1900ポイントを超えており、この勢いが2000・・2100・・2200・・と続くかは予想できません。

私自身は金融緩和など先々への期待が折り込まれて、強気になりすぎてるような気がしています。

また、J-REITは値動きが大きいので年内に調整的な下落があると予想。
東証REIT指数が1700ポイント台まで下がるのを待つという戦略を描いています。

本来は下落時の買いはNGですが、J-REITに関しては日銀による買い支えが期待できるので下値は限定的だと思います。

この点も投資家から注目される理由ですね。

関連日銀の追加緩和は、J-REITに大きなプラス!?

尚、J-REITで分配金を期待して購入する場合は、やはり個別銘柄から選択した方が利回りは良くなります。

基本的には【個別銘柄>ETF>投資信託】の順番。

J-REITは個別銘柄でも複数の物件に分散されているので、投資信託に拘る必要はありません。

東証REIT指数の全体を購入する場合も、投資信託よりもETFの方が指値を使えるので便利だと考えています。

関連J-REITの投資 ~ETFの組合せで毎月分配金が貰える

J-REIT:マネックス証券が超本気モード!

今回は「J-REITに投資家が熱い視線!注目される理由と売買のポイント」について書きました。参考になる点があればヒントにしてみてください。

尚、J-REITは市場規模が小さく取引参加者も少ないため、証券会社の情報量が不足している印象です。

そんな中にあって、2018年から本気度が凄いのがマネックス証券!
各J-REITの分配金の推移や割安度の判断指標となるNAV倍率もシッカリ表示しています。

一般の証券会社は基準価格と分配金利回りくらいしか表示していない事を考えると、非常に充実しています。

また、一部のJリートETFの取引手数料を実質無料とする「ゼロリートETFプログラム」は大注目(2019年1月4日現在 以下の3銘柄)

銘柄コード 銘柄名(連動指数)
1597 MAXIS Jリート上場投信(東証REIT指数)
1660 MAXIS 高利回りJリート上場投信(野村高利回りJリート指数)
2517 MAXIS Jリート・コア上場投信(東証REIT Core指数)

取引手数料が実質無料ですし1~2万円程度から投資できるのが魅力です。
(分配金はいずれも年4回となっています。)

J-REITに対する本気度では他社を圧倒しているので、この分野への投資が中心の人には注目の証券会社です。

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定額プランを選択した場合は、1日あたり20万円以下は手数料無料。

J-REITの個別銘柄は7割弱が20万以下で購入できますので、そういった銘柄だけに絞れば費用は0円になります。

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