資産運用の嘘!分散投資にREIT(不動産)は不要だった?

資産運用において分散投資は基本ですね!

一般的には株式・債権が中心ですが、不動産を組込むことで更にリスクを低くする考えが浸透しています。

古くから財産3分法の一つに不動産はありますので、基本的には正しいと思います。

ただし、これは現物不動産の話であってREITではありません。

バランスファンドでもJ-REITを組込むのが当たり前になっていますが、不動産とは似て非なるものだという点は理解しておく必要があります。

「分散投資にJ-REITを組込む必要性はあるのか?」
今回はこの点について私の考えを書いていきます。


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不動産市況とは別の要因でREITは動いている

近年になって私は、J-REITが現物不動産の代替にならないと考えるようになってきました。

その理由は不動産市況とは全然違うことが、値動きの要因になっているからです。

現在のJ-REITで、値動きにもっとも影響があるのは以下の2つだと考えています。

★プラス要因 日銀の買い入れ

金融緩和により日銀は年間900億円分のJ-REITを買い入れています。

現在、J-REITの価格上昇でもっとも大きなカギを握っているのは日銀の行動であって、不動産市況ではありません。

今後の期待点としては、現在は格付けAA以上だけが買い入れ対象となっていますが、銘柄の買付対象が広がる可能性がある点です。

日銀の各REITの買い入れ枠は発行残高の5%までと決まっています。

つまり、AA格以上の銘柄だけでは少なすぎるのです。今後はA以上などに枠を広がるという事も予想できそうです。

ただし、万が一ですが買入れ枠を減らすような発表があった時は、ガツンと価格が下がる危険がある点は憶えておきましょう。

★マイナス要因 毎月分配型投信の衰退

これは以前にもJ-REITに関する記事を書いた時に触れましたね。

2018年のJ-REITは黄色信号!投資を慎重させる3つの不安とは?

以前はJ-REITのプラス要因としては日銀の買い入れ以外にもう一つありありました。それが毎月分配型の投信ブームです。

しかし、現在は金融庁から厳しい目が向けられており、毎月分配型を押し進めるような事は無理と言って良いでしょう。

毎月分配型の投信から資金流出が止まらない状態で、不動産市況が好調な時でもJ-REITは下げ続いているのが実情です。

株式投資と変わらない?

J-REITの価格変動に対してインパクトが大きい2つを紹介しましたが、不動産市況とは全く関係ない事が重要テーマになっています。

また、仮にこれらの要因が無かったとしても、J-REITのインデックスを組込むことには懐疑的です。

J-REITの不動産タイプ別の保有割合を見ていくと、オフィスと商業施設だけで60%を超えています。

この2タイプの特徴としては、景気の影響を受けやすいという事です。つまり株式に近い考え方ですね。

以下は日本株の優良投信であるひふみ投信との比較です。基準:2018年2月末

東証REIT指数  ひふみ投信
5年リターン(年率) × 9.0% 〇 25.2%
 標準偏差(5年) × 17.2 〇 14.4

リターンがひふみ投信の方が優れているのは予想通りですが、値動きの安定感を示す標準偏差が大きいのが気になります。(一般的に数字が小さい方が安定的)

ひふみ投信が強さすぎると言えばそれまでですが・・

財産3分法で不動産の求められている点は、安定した収益配分が期待できる点です。ただし、こんなに価格が乱高下しては意味がありません。

J-REITと現物不動産が似て非なるものだと言ったのはこれが理由です。

【関連】ひふみ投信の強さは別格?アンチ日本株の投資家も認める実力ファンド

私が選択しているバランスファンドは?

今回は「資産運用の嘘!分散投資にREIT(不動産)は不要だった?」について書きました。

参考になる点があれば、投資する際にヒントにしてみてください。

最後に、私が現在購入しているバランスファンドは3つ書き出しておきます。いずれも株と債券の2つで構成されておりREITは含まれていません。

以前にも記事でも書きましたが、資産運用で成功する人は“知識が多い人ではなく目的が分かっている人”というのが私の考えです。

目的は資産を増やすことであって、投資理論を遂行することではありません。

投資はシンプルに考えればとても簡単だと私は考えています。