【J-REIT】オフィスビル特化型を購入!この決断に至った意外な理由とは?

投資の伝統的資産と言えば【株式】 と【債券】です。
私自身の運用方針も、この二つが主力となっています。
※投資信託も含む

金融緩和は株式には追い風となりましたが、債券にとっては金利水準がゼロに近づく厳しい展開・・

そこで、注目されているのが 不動産投資信託(REIT)などの代替資産です。

家賃収入を柱にするREITは、定期的な分配金があるのが魅力!
私も今年からJ-REITの購入を積極的に実施しています。

債券の金利収入を埋めるのが目的ですので、リート保有銘柄は7割が物流系で残りは住宅系というガチガチ設計です。

そして新たに、一部ですがオフィスビル特化型への投資をスタートしました。

今回は、私がオフィス系リートを購入した理由について書いていきます。

※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。

オフィスビルには逆風が吹いている!将来の見通しも不透明

新型ウィルスの感染拡大により、オフィスビルに対して投資家は厳しい見方をしています。

オフィス賃料が不景気の影響を受けるまでにはタイムラグがります。
 賃料相場の悪化はここから本格化する という予想が主流。

さらに、今後はリモートワーク(働き方の変化)の拡大も予想されており、オフィスの空室率も上昇していく懸念があります。

先行きに悪材料が多いオフィス特化型REITの価格が低迷するのは当然と言いますね。

このような背景がある中で、私が投資をスタートした理由について説明します。

投資家の動きが極端!オフィスビルに対して弱気すぎ?

コロナショック以降のJ-REITへの投資は、物流型と住居型に資金が集中しました。

いずれも、不景気でも賃料収入への影響が小さい形態ですので、安定性を重視する投資家にとっては魅力的!

また、物流系は通販業務の拡大など追い風もあり価格の長期的な上昇も期待されてます。

投資家の関心は高く、投資口価格(株価)はコロナショック前の水準を上回っている状況

私は出遅れで買い付けたのですが、それでも含み益が40%を超えています。
本来の評価以上に資金が流れてきている印象です。

一方でオフィスビルに関しては、将来の不透明感が漂っており資金は流出。
割安で放置されている可能性がありそうです。

確かに賃料収入の減少から分配金が低下する懸念はあるのですが・・
それを勘案しても、現在の水準は低すぎるように見えます。

リモートワークの利用は限定的?日本では広がらない可能性あり

私がオフィスビル特化型に対して投資を避けてきた理由は、 働き方の変化(リモートワークの拡大)を想像したからです。

しかし、最近は“間違った判断だったかも?”と感じてきました。

私も業務でリモートワークを取り入れようと試行錯誤していますが、想像していたよりも難しいのが実情・・。

例えば、相談業務でWEB上の対面(Zoomなど)を利用したいと考えても、相手側が嫌がるケースは多いです。

この理由は、冷静に考えれば当然の話。

日本人年齢中位数は2020年で48歳、2025年には50歳になる予想されています。
そして、 経営者の平均年齢は約60歳 です。

一般的には年齢を重ねるほど、新しいことを取り入れる事に対するストレスは強くなります。

20年、30年と積み重ねてきたことを、ゼロから考え直すというのは簡単なことではありません。

日本では、新しい働き方だと力を発揮できない人の方が多数派なのかもしれません・・

ウイルスの脅威が去った後もリモートワークを積極的に取り入れていく会社はあると思いますが、多くの企業は従来のオフィスを継続すると 想像してます。

また、日本の場合は仕事をする高齢者もどんどん増えていきます。
リモートワークを中心にして仕事が成り立つかというと・・疑問ですね。

それよりも、オフィスの一人当たり面積を広げることにより“快適に働いてもらう”と考える経営者の方が多い気がします。

リモートワークを中心にする企業は増えていくのは間違いありませんが、それが主流になるかと言えば疑問を感じます。

いろいろな状況を考慮した結果、都内オフィスビルに関しては“需要の弱さは一時的で再び改善に向かう”という予想に至りました。

分配金利回りは無視!中小規模のREITは避けた方が無難

REITに関しては分配金の利回りを中心に確認する人が多いと思います。

この行為に問題はありませんが、オフィスの賃料は不景気になってから1年後や2年後に影響が出ます

現在の分配金利回りは当てにならない点は頭に入れておきたいですね。
分配金重視で探すと失敗する可能性があるという事です。

私が投資対象としているのは、大型ビルを保有しているREITです。

中小規模のビルを多数抱えているREITは割安で利回りも高く魅力的に見えますが、大きなリスクがあります。

こういったビルに入る企業は、普通に考えれば中小企業が多いですね。

体力がない企業が多いので、不景気が続くと バタバタと抜けていくリスク(空室率の急上昇) があるのです。

有名スポンサーがバックに控える大型REITの方が長期投資に向いていると感じています。
また、高格付けならば日銀の購入対象になるのもメリットですね。

J-REITは時間分散で買付!オフィス系は長期で仕込む

私はJ-REITの購入はSMBC日興証券に集約しています。
この理由は、J-REIT(個別銘柄)でドルコスト平均法が可能な貴重な証券会社だからです。

通常の証券会社では、J-REITの購入は口数単位で1銘柄につき数万~数十万の費用が掛かります。

 SMBC日興証券のキンカブサービス だと、株式やREITを金額指定で買付できます。

オフィス系REITように不透明要素が高い銘柄は、時間分散の購入が良いので好相性ですね。

定額で購入できるので投信の積立設定と同じで買付価格を平準化できます。
※1回の買付は100円から対応しています。

J-REIT投資の新戦術!ドルコスト平均法が可能になりました

例えば、私が買付している『日本ビルファンド投資法人(8951)』の買付は、1口あたり60万円以上です。

最低購入額が60万円というのは勇気がいる金額ですね。

でも、キンカブで積立をすれば、以下のように細かく買付ができます。
※私が実際に設定している内容です。

月に一回の買付け設定も可能ですが、価格が日々不安定なので月5回(10000円×5回)の買付けとしました。

こういった感じで、1年程度の時間をかけてジックリ買付していくのが私のスタイルです。

尚、SMBC日興証券はJ-REITのIRセミナーなどが他社と比べて多いのも特徴。

J-REITの情報力と使い勝手ではネット証券を圧倒していますので、リートに興味がある人にとっては有力な会社だと思います。

⇒ SMBC日興証券の大逆襲!ネット証券を圧倒する5つの魅力とは?

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今回は『【J-REIT】オフィスビル特化型を購入!この決断に至った意外な理由とは?』について書きました。

記事の中で参考になる点があれば運用のヒントにしてみてください。