J-REITに500万円の投資が完了!保有銘柄と戦略について解説

コロナショック以降に本格的に投資を開始した商品の中にJ-REITがあります。

当初はウイルスに対して楽観的に見ていたので、反発狙いでホテル特化型のリートを買っていました。

しかし、私が予想するよりも事態は深刻でホテルリート低迷・・
結局は数%の小さな利益(損切分を含む)で撤退に追い込まれました。

その後は大きなリターンを狙うのは諦めて、堅い投資方針に変更して再チャレンジしています。

年内500万円の買付目標で、半年以上の時間をかけてようやく到達しました。

この過程では銘柄が定まらなかった時期もありましたが、ようやく固まったので、今回は私の保有銘柄とREIT投資の考え方について書いていきます。

※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。

J-REITを買付けした理由は、配当金と分散期待!

J-REIT(不動産投資信託)は物件の家賃収入を収益の柱としており、 高い分配金が魅力です。

利益のほぼ全てを投資家に還元する金融商品なので、株式投資の配当よりも有利な条件ですね。

理由 J-REITの分配金は魅力的!株式より有利と言われる理由

この高配当が投資のキッカケですが、もう一つ大切な理由があります。

それが、資産全体の安定感を高める為です。

REITはイメージよりも値動きが大きな商品なのですが、株式と値動きパターンが違うという特徴があります。

過去5年間の日本株(TOPIX)とJ-REIT(東証REIT指数)のチャートを確認してみてください。


マネックス証券のチャートを利用してkaoruが編集

株式だけでセクターや地域分散しても動く方向は似通ってしまいます。
しかし、 株式とREITは動きがバラバラ ですね。

相場に振り回されるのが苦手な私にとって、値動きが違う商品を組み合わせることは重要!

株式だけの方がリターンは大きくなる期待がありますが、日々の値動きに一喜一憂することになります。

私は分散投資を心掛けているので、NYダウが大きく下がっても他の資産が上昇するケースがたびたびあります。

反対に、 NYダウが上昇してる時に他の資産が低迷するパターンも多いですね。

つまり、資産全体で考えると“値動きチェックは無駄”という結論になります。

私は普段の生活を重視しているので、日常の中では運用を忘れたいタイプ。

REITに対して年内500万円という具体的な買付目標を設定したのは、分散効果を発揮させるには一定割合の保有が必要だと感じたからです。

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J-REITは負け組って本当? 投資対象で明暗が分かれる

コロナショック後に株式は順調に回復していますが、J-REITは低迷が続いています。

直近1年の日本株(TOPIX)とJ-REIT(東証REIT指数)を見てみましょう。


マネックス証券のチャートを利用してkaoruが編集

REITのマイナスはかなり酷いですね。
20%を超えるマイナス・・

ただし、この数値はJ-REIT全体の話です。
REITが投資対象にしている不動産は複数あります。

大まかな種類と特徴は以下にような感じです。

物件タイプ 特徴(景気による家賃への影響)
オフィス 景気の影響あり 空室率5%以上は注意
住居 景気の変動は小さい 人口動態を注視
商業施設 景気の影響あり 長期契約が多いが通販が脅威
物流 景気の変動は小さい 長期固定の契約が多い
ホテル 景気の影響あり 海外の観光客数に注目
ヘルスケア 景気の変動は小さい 需要は今後も安定的

結論から言うと、J-REIT全体が低迷しているのは景気の影響を受けやすいオフィス、商業施設、ホテルが足を引っ張ているからです。

景気の影響が小さい住宅型のマイナスは、J-REIT全体と比べて半分程度。

物流特化型にいたっては1年間リターンが+10%を超えています
基準:2020年10月末 

ただし、この2つの特化部門はJ-REIT全体の25%程度しかありません。

REIT全体はオフィス市況(事務所)の影響が大きいので、それが全体に反映されやすくなります。

オフィスは数字上は割安水準ですが、空室率が上昇やリモートワーク拡大が不安視されていて上値が重くなっています。

将来的な大幅反発も期待できますが、もう一段の下げや長期低迷の可能性もあるので悩ましいところです。

私は個別銘柄が中心ですが、J-REIT全体に投資するETFも選択肢だと思います。

関連 J-REITの投資 ~ETFの組合せで毎月分配金が貰える~

次に私の保有しているREIT銘柄を具体的に紹介します。

物流と住居を中心に個別REITを買付しています。

安定的な分配金収入を期待しているので、賃料収入が景気変動の影響が小さい「住宅」「物流」タイプを中心に買付してます。

複数タイプを保有する複合型(総合型)も買付していますが、この場合も「住宅」「物流」の割合が高い銘柄を選ぶようにしています。

2020年11月13日時点で保有している銘柄は以下になります。

銘柄 タイプ
スターツプロシード投資法人(8979) 住居特化型
サムティ・レジデンシャル投資法人(3459) 住居特化型
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト(3278) 総合型(住居75%+ヘルスケア)
大和証券リビングリビング投資法人(8986) 複合型(住居70%+ヘルスケア)
日本ロジスティクスファンド(8967) 物流特化型
GLP投資法人(3281) 物流特化型
ラサールロジポート投資法人(3466) 物流特化型
CREロジスティクスファンド(3487) 物流特化型
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス(3493) 物流特化型
SOSiLA物流リート投資法人(2979) 物流特化型
産業ファンド投資法人(3249) 複合型(物流50% + インフラ施設)
大和ハウスリート投資法人(8894) 総合型(物流50%、住居30%)
野村不動産マスターファンド(8462) 総合型(物流住居 =40%弱)
グローバル・ワン不動産投資法人(8958) オフィス特化型

グローバルワン(8958)だけがオフィス特化型ですね。
こちらは、駅近・築浅・大型のオフィスビルに厳選しているREITです。

他にもオフィスREIT(事務所特化型)は保有していましたが、グローバルワンだけに絞りこみました。

早い段階で反発してくると予想したのですが、現状は低空飛行です。

私みたいなタイプは“ 相場を読まない ”という事も大切ですね。

不動産のプロではありませんので、淡々と買付ける方が良い結果になりそうです。

※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。

2021年もJ-REITは500万円分を買付ける予定です

今期のJ-REIT買付目標にしていた500万円に到達しました。

物流と住宅を主体にしたことで、現状は含み益がシッカリでています。
毎年25万円程度の分配金が期待できるようになった点も嬉しいですね。

さて、目標到達で終了する予定でしたが、引き続き買付を継続することにしました。

株式は実態経済が停滞しているのにも関わらずコロナショック前の水準を取り戻しています。

一方でREIT全体を見ると低迷したままです。
(物流施設だけに資金が集中している印象)

東証REIT指数は1年前は2200ポイントを超えていましたが、現在は1700ポイント前後

出遅れ状態の銘柄も多いと感じており、仕込み買いを継続できると判断しました。

最終的に1000万円の保有を目指しすことにしたので、来年も今年と同程度の買付を想定しています。

割安度の指標が過去の平均を下回っているので一括投資も選択肢ですが、再び下がりそうな不安定な状況もあります。
※金融機関の3月決算期末の対策で、大きく売られる可能性もある。

数年後には東証REIT指数も2200ポイントに復帰していると思うので、焦らないでコツコツ買付ていく予定です。

今回は『J-REITに500万円の投資が完了!保有銘柄と戦略について解説』について書きました。

記事の中で参考になる点があれば、運用のヒントにしてみてください。

ちなみに、日銀の買付対象(格付けAA相当)の銘柄を知りたいという要望が多いので、全銘柄を掲載しているページですぐに分かるようにしました。

興味がある人は確認してみてください。

関連 J-REITの銘柄分析
(対象銘柄はコード番号が 緑ラベル )

【補足】J-REITの個別銘柄は積立方式で買付けています!

J-REITの個別銘柄のデメリットは、買付金額が大きいことに加えて投信のように積立ができない点です。

単価が高い銘柄だと60万円くらいの資金が必要になります。
こういった背景もあり、泣く泣くETFや投資信託を選択している人もいます。
※投信やETFは分配金利回りが若干低い

しかし、この状況は少しづつ変わってきています。

例えば私がメイン取引で行っているSMBC日興証券は、個別株(ETF)やJ-REITを金額買付できるサービス【キンカブ】があります。
(例:A株を300円だけ買う)

この証券ならば、J-REITの個別株も100円から買付できるので、資金デメリットは無くなります。

また、毎月〇日に購入といった定期買付の設定も可能ですから、投資信託の積立と同じ手法が可能。

ちなみに、以下は私が日興証券のキンカブで積立設定をしているページの画像でです。

金ETFとJ-REITで3~4銘柄の積立を実践しています!
(1銘柄に対して月5回まで買付設定が可能)

この定期買付の設定は 100円から可能 ですので、気楽にチャレンジできます。

もちろんスポット買付も100円からできます。
(J-REITの個別株を100円~買える貴重な会社)

日興証券の口座を持っていて、このサービスを知らない人が案外多いです。
知らなかった人はぜひ活用してみてください。

関連 J-REIT投資の新戦術!ドルコスト平均法が可能になりました

公式 SMBC日興証券の公式ページ

老後対策として不動産投資の人気が高まっていますが、私は現物ではなく専門家に管理が丸投げできる“J-REIT”を選択しました。

目指せ!J-REITでプチ大家】という感じで、コツコツ投資を継続していきます。