2018年のJ-REITは黄色信号!投資を慎重させる3つの不安とは?

J-REITに対しては、「長期国債との利回りが3%以上であれば買い!」という事が金融関係者の間で言われてきました。

現在の利回りが約4.2%で、国債の金利が0に近い水準ですから従来の考えていけば「買い」となります。(2018年1月5日現在)

また、資金調達を考えても金利が低い現在は有利!リターンに対して大きな追い風が吹いているように見えます。

しかし、私は2017年末をもって保有するJ-REITは全て売却しました。当面は静観していくつもりです。

今回はJ-REITに感じている3つの不安について書いていきます。


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J-REITの上昇を抑える3つの要因?

一見するとプラス材料が多いように感じるJ-REITですが、株式と比べるとパフォーマンスは低調です。

この理由について、私なりに負の要因を3つほど想像してみました。

投資信託の資金流出が止まらない

2017年のiDeCoとつみたてNISAの出現は、個人投資家の投資信託に対する概念が大きく変わった年だと考えています。

簡単に言うとクローズアップされる商品が「毎月分配型」から「低コスト・無配」に変化したのです。

「毎月分配型」はREITや高利回り債券で構成されている事が多いので、この商品から資金が流出が続く現状は、J-REITにとって逆風以外の何物でもありません。

今後を考えても、老後資金の不安からiDeCoへの興味は右肩上がりだと思いますが、分配型投信については、年々厳しくなっていくと思います。

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米国REITの不調は、J-REITにも悪影響

以下は米国市場全体に投資するバンガード・S&P500ETF(VOO)とiシェアーズ 米国不動産ETF(IYR)の比較です。(2018年1月5日現在)

銘柄 3ヶ月 1年
米国株(VOO) 7.94% 23.24%
米REIT(IYR) ▲0.49% 4.78%

表を見れば一目瞭然ですが、REITの成績は株価と比較して見劣りしています。

米国は利上げが段階的に実施されているので、不動産REITは外部から調達した資金に対して金利の支払い負担が増えている状況。

金利上昇は分配金利回りの低下に直結するので、魅力が薄まってきています。

さて、米REITが不調でもJ-REITには関係しない気もしますが、米REITはグローバルリートインデックス(世界REIT)で構成比が6割を占めます。

つまり、米REITが不調なら世界REITには売り圧力が強まるので、その中に含まれるJ-REITは必然的に巻き込まれてしまうのです。

2018年も米国では利上げが3回実施される予定ですから、米国REITにはしばらく逆風と考えるのが自然です。

東京オリンピック後の不透明感

日銀の長期的な0金利政策や長期国債との利回りの差から考えても、J-REITへの投資環境は悪くはありません。

2020年の東京オリンピック開催が決定した後は、その期待から堅調に推移していた時期もあります。

しかし、現在は東京オリンピックがマイナス要素になってきた印象?投資家の多くは2020年以降に対しては不透明感を持っています。

東京はインフラ整備などで住みやすい街になるので、地価の上昇が続くといったポジティブな意見もありますが、ズルズル不景気になるという予想もあります。

J-REITに対しては分配金を貰いながらジックリ保有したい投資家が多いので、不透明要素が多いと購入意欲は低下してしまいます。

むしろ安全策として2020年に向けて利益確定をする動きの方が強まるような気がしています。

J-REITにもチャンスはある?

ネガティブな話が多くなりましたが、将来的には投資の大きなチャンスがあると思っています。

全体的にJ-REITは元気はありませんが、例外的に物流特化型タイプは注目されています。

ネット通販をはじめとする宅配は今後も成長が続くと予想されており、物流施設への期待は今以上に高まっていくと思います。

こういった銘柄をJ-REIT全体が大きく下がった時に拾えれば最高。

このチャンスはそれほど遠くない未来に来るかもしれません?

個人的には、日銀の段階的な緩和縮小(テーパリング)を発表すれば、マイナス金利の解除や保有資産縮小が意識されて市場が過剰反応をする可能性(行き過ぎた下落)があると予想しています。

米国に続き欧州(ECB)も正常化に動き出しているので、日銀も追随したいのが本音だと思います。早ければ2018年にも何らかのアクションがあっても不思議ではありません。

現在のJ-REITでも充分に割安水準ですが、どうせならば“超割安”を狙いたいと思います。

今回は「2018年のJ-REITは黄色信号!投資を慎重させる3つの不安とは?」について書きました。参考になる点があれば利用してみてください。

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