株価急落でJ-REITを全力買い!物件タイプで明暗が分かれる

私は米国株式に関しては、昨年末~2月末で大半を売却(3000万円以上)したので近年の中で現金比率が最も高い状態です。

そんな中、3月は新型コロナウイルスの拡大懸念から、 NYダウや日経平均株価をはじめとする世界中の株式が暴落しました。

最近では考えられないような水準だったので買いたい気持ちは強かったのですが、スポット投資は我慢しています。

これは、周囲に対して「急落時の買いタイミングが早すぎる」と以前から言っていたので我慢するしかなかったというのが真相。

しかし、例外的に3月にガッツリ買付けたものがあります。
それが不動産投資信託のJ-REITです。

今回は例外的にJ-REITだけはスポット買付を実施した理由を書いていきます。

※米国株や日本株のスポット投資はしていませんが、積立投資に限っては金額を大幅に増やしています

※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。

3月のJ-REIT急落は、多くの投資家が想定していた。

今回の急落時にJ-REITだけ買付を急いだ理由を述べると、この資産だけは3月にもっとも売り圧力が強まると考えていたからです。

REITについては、2月くらいから「3月は急落するかも?」と言われていました。

この理由は、 地方銀行や保険会社 が近年はJ-REITを多く保有しているからです。

長期的なマイナス金利で債券の利益を得るのが難しくなったことから、代替資産としてREITへの買付が実施されていると言われています。

さて、上記のような堅い運用を目指す会社が基準価格が大きく下落した場合の行動といえば『損切り』です。

この基準は買付価格から▲15%~▲20%と言われており、3月のJ-REIT急落はこれが引き金となった可能性が高いです。

さらに、 金融系は3月決算が多い ので売却に加速が掛かりやすい状況。

この時期に一定の売り圧力がJ-REITに掛かることに関しては 多くの人が予想できていた と思います。

誤算は、予想を遥かに超える下げだった点・・

一方で現金があった投資家は強気に買っていったと思います。

チャンスだったのに、私の投資センスが悪すぎた・・

ここまで読んだ方は、私がJ-REITで大儲けをしていると想像しているかもしれません。

しかし、実際には300万円強の投資をして50万円程度の利益に留まっています。

結論を言うと、J-REITの銘柄選択のセンスが悪すぎ・・・

今回は【住宅系】と【物流系】と【ホテル系】を買付ました。
2020年4月初旬のプラス・マイナスは以下の通りです。

用途 銘柄 リターン状況
住宅系REIT 大和証券リビング 〇利益15%程度
住宅系REIT サムティ・レジデンシャル 〇利益15%程度
物流系REIT CREロジスティクスファンド 〇利益25%以上
物流系REIT 日本ロジスティクスファンド 〇利益25%以上
物流系REIT 伊藤忠アドバンス・ロジ 〇利益20%程度
物流系REIT SOSiLA物流リート 〇利益15%程度
ホテル系REIT 星野リゾート・リート投資法人 △ 利益10%程度
ホテル系REIT 大江戸温泉リート △ 利益5%程度
ホテル系REIT 森トラスト・ホテルリート ×含み損5%程度
ホテル系REIT ジャパン・ホテル・リート ×損切り▲15%
ホテル系REIT いちごホテルリート投資法人 ×損切り▲10%
ホテル系REIT インヴィンシブル投資法人 ×損切り▲20%

※保有数は銘柄によって違います。

まず、住宅系に関してはJ-REITの収益源である賃料の変動が少ないので、分配金が安定していると想像して投資。

次に物流系ですが、こちらも住宅系と同じで景気変動の影響を受けにくいと考えて投資。

この2つの用途に関しては、値上がり益と利回りの両方で満足できる結果です。

 失敗だったのがホテル系REIT です。
実は、ホテル系だけは少し早い段階から仕込んでいたこともあり下落に巻き込まれました。

追加投資で安く仕込めたので復活できると思ったのですが・・

新型コロナウイルスの拡大でホテル業は壊滅!
オリンピックも延期になったので、早期回復は絶望的です。

完全に読み間違えてますね・・
戻りも遅いので一部銘柄は損切りする結果となりました。

私は▲10%以内に損切りするルールなのですが、下落の勢いが激しすぎて即切り(売却した)のに▲20%になった銘柄もあります。

これらのマイナスが響き、REITのトータル成績は15%程度という状態です。

オフィス系REITを買わない選択が裏目に出ました!

投資タイミングが良かったのに成績がイマイチなのはホテル系REITの失敗が大きいです。
しかし、銘柄選定のミスはこれだけではありません。

REITの主力となるオフィス系(総合型含む)を全く買っていないのです。

これは、不景気で賃料が下がる可能性を考えたのと、新型ウイルスをきっかけにリモートワークが拡大すると予想したからです(オフィス需要減へ?)。

しかし結果は、 リバウンド反発 でした。

つまり、私はJ-REITの絶好の買付タイミングで投資できたのに、肝心の銘柄選定が酷すぎたという事です。

能書きばかりで成績がともなわない・・
もっとも恥ずかしい状態ですね

ただし、新型コロナウイルスの収束後に企業がどういった行動をとるかは不明ですので、時間経過でオフィスも厳しくなる可能性がありそうです。

配当確保で保有を継続!ホテルREITの一部は売却も検討

J-REITの値上がり含み益に関しては約15%という結果ですが、分配金利回りは多くの銘柄で 8%程度を確保 できました。

この状況ならば、このままホールドですね。

ただし、ホテル業に関しては業績の大幅悪化は必至
空室率上昇と宿泊費の低下で更なる下落の可能性があります。
(ホテル系は分配金未定の発表をしたREITも・・)

分配金の目減りはしょうがありませんが、分配金+値上がり益がマイナスになるような銘柄は売却していく必要がありますね。
※ホテル系のREITが売却候補

ちなみに、私の投資手法は、マイナスが大きいものを売却して含み益が大きい銘柄を買付けるです。

資産(株や債券)のリバランスでは利益が出ているものを売却して、目減りした資産を買付けますが、それとは正反対ですね。

同一資産(J-REIT)の中での変更では、値動きが同じなので強い銘柄に変更したほうが良い結果になると考えています。

J-REITの買付けは今年いっぱい実施していきます。

3月は急落する可能性が高いと思っていたので強気に投資をしましたが、まだ想定の6割程度しか投資していません。

東証REIT指数は今後の景気低迷を想定して低い水準のままですね。

また、歴史的な低金利水準が続くことが考えらえれるので、J-REITにとって投資環境は悪くありません

年内はJ-REITへの投資を継続的に行っていく予定です。

ただし、ホテル系や商業系に投資をする銘柄はしばらく厳しい状況が続く可能性があります。

タイプによって明暗が分かれる状態が続きそうです。
こういった時は、REIT全体に投資するインデックス系はオススメしません。

私は、 物流系・住宅系を中心とした個別REITに投資 していく方針です。

もっとも、3月の値下がりは予想できたのですが、ここからの値動きは予想できていません。

投資方法は、ドルコスト平均法の定期買付を活用。

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投信積立と基本的に同じなので、タイミングは考える必要が無いのがメリットです。
ズボラで投資センスが無い私にはピッタリですね。

今回は「株価急落でJ-REITを全力買い!物件タイプで明暗が分かれる」について書きました。

記事の中で参考になる点があればヒントにしてみてください。

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