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23年 J-REITは価格低迷?長期投資では“買い場”の好機

昨年は、株式投資が低迷の年でした。

運用全般としては厳しい年だったと言えますが、比較的安定していたのがJ-REIT(不動産投資信託)です。

J-REITと言えば分配金
全体の平均利回りは約4%、足元では5%を超える銘柄も複数あります。

収益の柱が賃料収入なので、分配金の安定感が高いのが魅力。

定期的な収入確保が期待できることから、私も資産割合を増やす方針です。

今回は、23年J-REITの行方と投資戦略について考えてみました。

※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。

J-REITは低調?東証REIT指数のレンジを100pt下方修正

早速ですが、結論から書きます。

私のイメージしている23年の東証REIT指数のレンジは以下。

1750(下)~1950(上)pt

上記が値動きの主要ゾーンで、瞬間的に±50ptを想定しています。

昨年と比べて、上下レンジを5%下方修正したイメージですね。

買いは下限ラインが目安。

売却予定はありませんが、利益確定をするなら上限ラインを超えたあたりですね。

中央値が1850ptになるので、昨年よりも弱気の1年になります。
細かく拾うなら、中央値より下の時と考えています。

ただし、弱気見通しは前半の話。
後半・年末は回復を想定しています。

短期的には難しい展開ですが、長期的には仕込みチャンスの年と考えています。

前半~中盤の見通しが弱気の理由は何?

22年前半~中盤の見通しは残念ながら弱気・・。

この要因は「日銀」の動向ですね。

昨年12月後半に長期金利の変動幅を±0.25%から±0.5%に変更を発表!

金利上昇の警戒が一気に高まりました。

J-REITにとっては支払い利息の増加(分配金の減少?)につながるのでマイナス材料です。

1月の日銀決定会合では大規模緩和維持を表明!

ただし、日銀は新総裁に変わる年なので、マーケットのゼロ金利政策脱却に対する警戒は今後も続きます。

しばらくは上下をいったりきたいするレンジ相場を予想。

また、3月期末が接近してくれば、年度末に向けた利益確定売り考えられます。

前半は特に心理的な不安から上値は重くなると想像しています。

前半は方向感が見えずらい展開を予想。
年末は2000ptを目指す展開をイメージしています。

大きく下落しても、将来の分配金が安定している銘柄については時間経過で見直し買いが入る傾向があります。

分配金の安定性を頭に入れて、銘柄を選ぶのが成功の近道ですね。

次の項目では、リート資産の注目点について書いていきます。

オフィス型は要注意!良し悪し混在なので事前確認は必須

今年は良くも悪くもオフィスREITは注目です。

2023年、東京は複数の大規模開発プロジェクトが竣工予定で、オフィスの大量供給が見込まれています。

オフィスビル競争激化への警戒から価格は低調・・。
空室率が高まれば分配金減少の可能性があるからです。

選択肢が増えるので、賃料の下落にも注意が必要。

ただし、稼働率が高い(空室が少ない)オフィス銘柄も足を引っ張られ価格が低下している点はチャンスだと思います。

参考までに高稼働率REITの一部を記載しておきます。
※推奨ではありません。

★オフィス関連 97%以上の稼働率
ケネディクス・オフィス(8972)、大和証券オフィス(8976)、オリックス不動産(8954)など

空室が少なく賃料収入が安定していれば、分配金が大きく下がることは考えずらいです。

“仕込みチャンス”とも言えそうですね。

注意したいのは、大型テナントが退出予定になっているケース。

オフィス関連は値ごろ感が出てきたので狙い目なのですが、これから分配金が減少する銘柄が混在している状況。

足元は高利回りに見えても、今後は利回りが低下するパターンもあります。

賃料が契約によって守られる一方で、更新時期に退出や賃料改定というマイナスが発生するケースがある点はしっかりと頭に入れておいてください。

買付前には、決算書等をホームページで確認は必須です。
(空室率やテナント状況をチェック)

特に急激に値下がりしている銘柄は要注意です。

安定の物流施設、期待のホテル関連

安定感という点では、やはり物流施設です。
J-REIT銘柄の多くは、稼働率が約98~99%で事実上は100%の状況

契約期間が10年など長いケースが多いので、景気の影響が受けずらいのが魅力。

近年の契約更新では賃料アップというケースもあります。

その点では、分配金の安定感は抜群です。

ただし、その事は広く認知されているので価格が他のREIT資産よりも高めです。

結果として利回りが低いのが難点ですね。

余談ですが、最近はクラウドファンディング等でも物流施設は注目されています。

注意点は、何でもOKの時期は終了した点。

J-REITの物流施設特化型を運営しているような会社は問題ありませんが、新規参入会社の物流案件は要注意です。

現在は物流施設が増えて競争激化!

大手不動産は強固な顧客ネットワークや経験値がありますが、それ以外では空室が埋まらないという話も出てきています。

稼働率が下がれば、賃料引き下げてというケースも考えられます。

物流施設の経験が無い会社が扱う物件については、慎重に検討してください。

安易な投資は禁物です。

ホテルREITを取り巻く環境は追い風ですね。

近年の業績不振の大部分は、コロナの影響によるものです。

現在も流行と沈静化を繰り返していますが、行動制限が緩和されたことでホテルの稼働率が急回復しています。

最近のホテル予約ページをみても、値段がだいぶ上昇した印象。

インバウンドは完全回復に時間が掛ると思いますが、プラスへと向かっている点では見通しが明るいですね。

保有したまま数年間を乗り切れば、価格・分配金とも大きく上昇している可能性があります。

ただし、コロナの影響で生活スタイルが変わった点は注意!

社員旅行や宴会、大広間を借りた会合やセミナーなどは減っていくと思います。

保有施設の内容はしっかりと確認しておきたいですね。

J-REITの低迷は、ジャンプの為の屈伸運動?

23年J-REITは、金利動向への警戒や都内のオフィスラッシュといった逆風材料が点在しています。

残念ながら専門家からは暗い見通しの意見が主流です。
ただし、これは23年の見通しです。

マーケットは不透明感を嫌うので、ネガティブ材料が複数あると必要以上に反応(下落)することがあります。

その時に、ぜひ考えて欲しいことがあります。

J-REITの収益は賃料がメイン

これは契約によって決まっていることなので、基本的に変更されません。

マーケットが不透明要素で溢れても、J-REITの収益については透明性をもって公開されています。

分配金の見通しや退出テナントの有無は、ホームページ等でしっかり確認!

私は分配金が維持される銘柄については積極的に仕掛ける予定。

リート投資の目的は分配金なので、それを頭に入れておけば日々の値動きに振り回されることはありません。

各J-REITは情報開示され透明性も高いですね。
経験から言えば、株式投資よりも銘柄選びは簡単です。

仕込みとしては チャンスの年 になると考えています。

今回は「23年 J-REITは価格低迷?長期投資では“買い場”の好機」について書きました。

記事の中で参考になる点があれば、運用のヒントにしてみてください。

J-REITの個別銘柄が100円から買付できます。

補足で私のJ-REIT投資で欠かせないSMBC日興証券について説明します。

J-REITの個別銘柄の最低買付は、5万円~80万円と幅があります。
少額投資ができないことを理由に投信やETFを選択している人もいると思います。

そんな中にあって、例外的に個別銘柄が100円から買付できるのがSMBC日興証券。

この証券会社はキンカブというサービスを実施していて、金額単位でJ-REITの個別銘柄を買付できます。

例えば、大和ハウスリート(8984)ですが、こちらに投資するには普通の証券会社では最低でも約30万円の金額が必要です。

しかし、SMBC日興証券なら金額指定で買えるので、100円分や1000円分といった買い方ができます。

分配金は、保有割合に応じて支払われます。
買付手数料(スプレッド)は100万円までゼロ(無料)です。

しかも、積立設定も可能という優れものです。

他社を条件面で圧倒しているので、J-REIT投資を行う上ではぜひ準備しておきたい証券会社だと思います。

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