J-REITへの投資は魅力なし!急落の引き金となる3つの爆弾とは?

直近の不動産市況を確認すると、全国の地価は上昇傾向にあります。
また、都心のオフィスビルは空室率が低下して、平均賃料も右肩上がりという状態。

非常に良好といって良いでしょう。

そして、J-REITの平均分配金利回りを見ると4.2%前後(2018年4月16日)

一般論として「J-REITは10年債よりも3%以上の利回りが大きいなら買い」と言われていますので魅力的な水準と言えます。

先日の日経新聞にも「国内の不動産投資信託(REIT)市場にじわり強気な見方が広がり始めた。」なんて記事が出ていました。

さて、状況だけ見ていくと「不動産市況が良くて、J-REITの利回りが良いなら買いでは?」と感じる人もいると思います。

ただし、投資をするにあたってはプラス材料だけでなくマイナス材料を見た上で判断しなくてはいけません。

今回はJ-REITが抱えている3つのリスクについて考えていきます。


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J-REITの未来は暗いかも?

好調な不動産市況でJ-REITの利回りが良い・・一見すると投資のチャンスです。

しかし、「不動産市況がいいのに、何でJ-REITが高利回りで放置されているのか?」という疑問も沸いてきますね。

こういった時は、「もっと高い利回りじゃないと、怖くて買えないよ」という市場からのメッセージだと考えた方が良いと思います。

現状として考えられる3つのマイナス要素を並べていきます。

不動産のピークは終了?今後は急落の可能性も・・

冒頭で不動産市況は好調だと書き増したが、今後についてもそれが維持されるかと言えば疑問があります。

不動産に関する専門家の方々と話をすると「2017年がピークで2020年以降は急落リスクあり」と言う意見が主流です。

勿論、反対の意見もあるのですが、かなり少数派です。

“株価は将来の期待値”として考えた場合は、J-REITが安値で放置されているのも充分に納得がいきます。

また、J-REITによる物件取得が減ってきている点が凄く気になります。こういった時は物件価格が高くなりすぎている可能性があるので注意が必要。

簡単に言うと「投資家が納得できる利回りが得られない」という事で購入見合わせになっているケースが多いのです。

東京オリンピック(2020年)以降については、不透明要素が大きいという点では厳重警戒です。

基本的に私は、「将来の予想が描けないものには投資すべきではない」とい考えなので、J-REITは投資対象にしていません。

海外市況に振り回されるJ-REIT?

昨今のJ-REITに対する値動きを見ていると、日本株と非常に似通っています。

しかも不動産に対する懐疑的な見方から、上値を追う時の連動はイマイチで下落の時だけ一致する傾向もあります。

この投資が開始された当初は、株式と債券の真ん中に位置する存在として安定感が期待されたのですが、現状は完全に裏切られています。

このように、株価と同じような動きをしてしまう背景には、外国人投資家がメインになっている点が大きな要因として考えられます。

2017年、2018年ともJ-REITの売買金額で外国人の比率は約6割でダントツの1位です。この数字が続く限り、J-REITに安定感を求めるのは難しくなります。

外国人投資家は自国の市場が中心ですので、J-REITへの投資は補填的な役割。

極論を言うと、米国市場が大きく崩れて資産が目減りした場合は、J-REITや日本株を売却して穴埋めします。

つまり、日本の不動産市況とは全然違う理由でJ-REITが売却される事が当たり前のように起きているのです。

このような状況において、J-REITに投資するメリットがあるかと言えば、私の結論は“NO”です。普通に日本株に投資をした方が値上がり益が期待できると思います。

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日銀の追加緩和は永久では無い

現在のJ-REITで最大の追い風とも言えるのは、日銀による年間900億円の買入れです。また、0金利政策は高い分配金を維持する上でプラス材料です。

しかし、これらは永久に続くわけではありません。いずれは、日銀の買入れは減少(ストップ)して、0金利政策も解除になります。

この時の市場に与えるインパクトは、想像を絶するほど大きいと予想されます。

現状の株価に対する下支えは“日銀の買い”が起点ですが、それに加えて「日銀が買ってくれるから大丈夫だろう」という投資家からの資金流入があります。

つまり、“日銀の買い”が減少に転じた場合は、投資家からの資金も期待できなくなるので、どこまで下がるか予想がつかないのです。

これはJ-REITだけでなく日本株が抱えている大きな爆弾だと考えています。

私は日本市場に関して消極的なのは、国の成長力という問題もあるのですが、日銀メリットが消えた時のインパクトへの警戒もあります。

REITは資産配分に組込まない

今回は『J-REITへの投資は魅力なし!急落の引き金となる3つの爆弾とは?』について書きました。

投資対象として見た場合には“J-REIT=不動産”とうのは正しいのですが、値動に関しては“J-REIT=日本株”とい方がシックリくる状態です。

現在のような状況ではJ-REITに分散効果を期待するのが難しいというのが私の結論。

投資に関しても、敢えてREITを含まない商品を中心に選択するようにしています。

また、安定的な利回りを希望しているならば、債券投資という選択肢があります。
(J-REITよりも債券の方が、家賃収入のイメージに近いと思います)

私は債券も積極的に組み入れているのですが、値動きを気にしなくて良い気楽さが気に入っており、今後も増やしていく予定です。

関連:投資信託にダメだしって本当?安定運用がしたければ債券に注目せよ

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