乱高下相場でJ-REITが注目って本当?高配当と分散効果に期待

私は株式と債券を中心に投資を行っており、不動産関連(J-REITなど)は組み込んでいません。

この最大の理由は、東京オリンピック後の不動産価格に対して専門家の意見が分かれてしまっている点が大きいです。

また、この分野に関しては知識が不足しているので怖くて手が出せないという情けない事実もあります。

しかし、一方でJ-REITの分配金利回りは4%を超えており、10年国債との比較でも魅力的な水準です(2019年1月18日時点)。

関連:長期国債との関係 ~J-REITの売買判断にも影響?~

また、乱高下市場ではJ-REITが思わぬ実力を発揮することもあります。

今回は不動産の専門家の方と話をする機会があったので、J-REITの知らせざる魅力について書いてみようと思います。


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乱高下相場で実力を発揮!分散投資への魅力

私がJ-REITに投資をしない理由としては、「東京オリンピック後の状況がわからない」という点について書きましたが、それ以外にもう一つ理由があります。

それが、価格の乱高下が激しすぎてJ-REITには不動産の安定感が見られない事。
株式投資をしているのと変わらないのだから“必要な”しという捉え方です。

ただし、データをとっていくと私の中で見落としがあることに気が付きました。
それは値動きが日本株や外国株と予想以上に違うという点です。

外国株と日本株なら、J-REITを組込むべき?

2014年から2018年(※11月末)の過去3年間の日本株・世界株・J-REITの年間騰落率を比較してみました。

資産 2016年 2017年 2018年
国内株式 0.5% 27.5% ▲7.5
世界株式 0.0% 22.5% ▲10.5%
J-REIT 8.5% ▲7.0% 12.0%

どうでしょう?値動きがちょっと違う感じですね・・

直近3年だけだと何とも言えないので、5年間、10年間と確認したのですが、やはり違った動きが目立ちます(勿論、同じような動きをしている年もあります)

むしろ、日本株と外国株は動きが凄く似ていて、分散効果を感じることができません。

しばらく株式相場が荒れると考えるいる人にとっては、アクセントとしてJ-REITを組み合わせるのも面白そうですね。

また、バランスファンドであればREITも資産配分に組み込まれている商品もあります。

低コストだとeMAXIS Slimバランス(8資産均等型) などは人気があります。

関連:eMAXIS Slimバランス(8資産均等型) 代名詞は“業界最低水準コスト”!?

現物不動産の投資は難しい?J-REITを選択すべし!

ここからは、私が不動産コンサルタントをしている先生から教わった内容です。
不動産投資に興味を持っている人がいたので、一緒に話を聞いてきました。

あまり細部の話はできませんが、結論を述べると「1億円くらいの資金ならば、現物不動産よりもJ-REITのの方がいい」という事でした。

この理由としては、仮に1億円で10部屋のアパートを経営しても2つの空室だけで収入が2割も減ってしまう。
※空室にならない物件を見つけるのは、相当な経験が必要。

また、入居者トラブルなどがあった時は、精神的にも本当に大変という事です。更に設備メンテナンスは大変で、出費も予想よりも膨らむことも多いそうです。

1億円くらいの資金でも順調な人も一部ではいるそうですが、大多数の人は苦労しているそうです。

それに対して、J-REITは都内を中心とした優良物件が中心でメンテナンスも不要!

現物不動産と比べてリターン期待は小さいですが、すぐに現金化できる点は大きな魅力です。

この先生が「私が親戚から1億円で不動産投資をしたいという相談を受けたら、迷わずJ-REITをすすめる」とおっしゃっていたのが印象的でした。

やはり、現物不動産は相当な規模で行わないと、手間ばかりが掛かってしまって費用対効果は小さいようです。

勿論、相当に経験を積んで勉強をしていれば違う結果もあると思いますが、私程度の知識だとJ-REITの方が堅いと感じました。

関連:J-REIT(不動産投資信託)の魅力をFPが解説

現在の不動産価格はバブルなのか?

新聞やテレビを見るとオフィス賃貸の価格が上昇しているので、この点も先生に確認をしてみました。

先生は“バブルとは考えていない”という事です。

この理由は、東京のオフィスが上昇しているのは、それだけの需要があるからであって、地方などは依然として下落が続いている状況。

どんどん東京に人口が集まる状況の中で、そこの不動産が上昇するのは凄く自然な事という説明でした。

納得できる部分もあり非常に勉強になりました。

東京オリンピックの後に暴落があったとしても、“大きなチャンス”という見かたもありそうですね?

今回は「乱高下相場でJ-REITが注目って本当?高配当と分散効果に期待」について書きました。

不動産投資に興味がある人は、参考にしてみてください。

仕事上、いろいろな専門分野の先生と話をする機会があるので、今後も有力な情報は記事で紹介していきたいと思います。

【銘柄参考】 J-REITの銘柄研究 概要・配当金などを紹介

J-REIT:マネックス証券が2018年から超本気モード!

J-REITは市場規模が小さく取引参加者も少ないため、証券会社の情報量が少ない印象です。

そんな中にあって、2018年から本気度が凄いのがマネックス証券!
各J-REITの分配金の推移や割安度の判断指標となるNAV倍率もシッカリ表示しています。

一般の証券会社は基準価格と分配金利回りくらいしか表示していない事を考えると、非常に充実しています。

また、一部のJリートETFの取引手数料を実質無料とする「ゼロリートETFプログラム」は大注目(2019年1月4日現在 以下の3銘柄)

銘柄コード 銘柄名(連動指数)
1597 MAXIS Jリート上場投信(東証REIT指数)
1660 MAXIS 高利回りJリート上場投信(野村高利回りJリート指数)
2517 MAXIS Jリート・コア上場投信(東証REIT Core指数)

取引手数料が実質無料ですし1~2万円程度から投資できるのが魅力です。
(分配金はいずれも年4回となっています。)

J-REITに対する本気度では他社を圧倒しているので、この分野への投資が中心の人には非常にオススメの証券会社です。

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