J-REITで安定収入を目指す!人生100年時代の新戦略とは?

J-REITは投資家から集めた資金で不動産を保有・運用する仕組みです。

賃料収入等から手数料や費用などを差し引いた残りの大半が分配金に振り分けられるため、 利回りが※約4%と高いのが魅力。
※2019年6月末

また、不動産の運用やメンテナンスに関しては運用会社と専門業者が行うので、面倒な作業は一切ありません。

さらに実物不動産には資金が数千万~数億円は必要になりますが、J-REITなら10万円程度かな投資可能。

注目が高いのも納得ですね。

今回は「不動産投資で家賃収入を得たい」「人生100年時代の収入源が欲しい」と考える人にとって選択肢になるJ-REITについて考えてきます。

※個人的な投資のついての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。

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人口減少が予想される日本!不動産投資って大丈夫?

「J-REITで安定収入を目指す」とタイトルを付けましたが、私は少し前までは日本で不動産投資をすることには懐疑的でした。

将来に向かって人口減少が続くことを考えると、 空室率が上昇して家賃収入も下がっていく不安があったからです。

しかし、私の考えとは反対にJ-REITは好調に推移をしています。
この理由について調べたところ、大きな勘違いをしていることに気がつきました。

「J-REITが保有する物件の所在地は、今後も人口増加が予想される地区が多い」

つまり、私自身は日本全体という大きな枠で人口推移を見ていたのですが、 J-REITに関しては人口増加地区で物件を保有しているケースが多々あるのです。

以下の表を見てください。
東京都心3区の2020年~2040年の人口予測を見ると人口が増えていく事が分かります。(単位 人)

地域 2020年 2030年 2040年
千代田区 74,155 91,653 96,899
中央区 160,015 189,297 197,902
港区 282,492 331,298 340,918

※東京都の統計 東京都区市町村別人口の予測:平成29年3月

つまり、全国一律で人口減少ということではありません。

東京都の一部の地域に限って(都心3区など)は継続的に増加していく予想となっているのです。

これは、J-REIT銘柄の選択でポイントになりそうですね。

物件がどの地区に建てられているかというのは、100年時代の長期投資を考えるときに重要なヒントになります。

補足:J-REITの情報は証券会社で全然違う
J-REITに関しては証券会社によって投資情報の差が大きい印象。
物件地区や割安度の指標(NAV倍率)を掲載しているのは一部の証券会社に限られています。
関連J-REITに投資するならどこ?証券会社比較ランキング

東京ビジネス地区の平均賃料は右肩上がりです。

人口推移についてズレた判断をしてしまったのですが、賃料に関しても私の予想をハズしています。

在宅勤務が普及する中で、オフィス需要は低下するという予想していたのですが、実際には正反対の結果!

女性の社会進出やシニア世代が働き続けることにより、 需要はむしろ拡大しています。

また、オフィス環境も人材確保のためには重要な要素になってきたこともあり、 都内のオフィスビルに関しては争奪戦になっている状態。

参考までに都心5区の空室率と家賃の推移を確認してみましょう。
尚、賃料は一坪あたりの金額です。

都心5区 2018年6月 2018年12月 2019年6月
空室率 2.57% 1.88% 1.72%
平均賃料 20,108円 20,887円 21,518円

空室率は下がり家賃が上昇していますね
直近の市況に関して言えば、過去と比較しても非常に好調と言えます。

オフィスの空室率や賃料のデータに関しては三鬼商事が毎月公表していますので、興味がある人はチェックしてみてください。

100年時代で期待できる銘柄のポイント

J-REITの銘柄を探す時に、分配金利回りが高いものや割安状態にあるものを意識して探すという人が多いと思います。

そういった方法も正しいと思います。

ただ、私が長期保有で銘柄を選択する時にはそれ以上に重視していることがあります。
一つは先ほど紹介したように、人口が増加していく地域に物件を保有している事。

もう一つが「分配金が上昇もしく横ばいで推移しているか?」という点です!

現在のJ-REITを見ると家賃上昇に加えて歴史的な超低金利という追い風が吹いています。

家賃収入が大きくて金利費用が小さいのですから、分配金は増えやすい環境。

このような好条件であっても分配金が減っていくような銘柄は、今よりも厳しい状況になった時は分配金がズルズル下がる危険があります。

テナントの退去なので一時的な現象であれば問題ないのですが、ダラダラと下落トレンドとなっている銘柄は避けた方が無難。

★分配金の安定感は重要
長期的に考えると分配金が安定していれば、株価が下がってもトータルではプラスになる可能性が高くなります。

利回りが4%でその分配金額が維持されるならば、極論としては20年後に株価が80%まで下がってもカバーできる計算になりますね。
※税金は考慮していません。

分配金が安定というのは、長期運用では重要な項目です。

尚、世界リートの中でJ-REITの市場規模はアメリカに次ぐ2位です。
しかし、株式市場と比べると非常に小さいので、予想外の値動きをすることは多々あります。

“予測が難しい株価よりも分配金の推移で見るほうが簡単”というのが私の考えです。

分配金の利回りが高すぎる銘柄は注意しよう。

100年時代の長期運用型J-REITを探す時には、分配金利回りが高すぎる銘柄は注意した方が良いと思います。

・・・と言うのも、J-REIT銘柄は60強しかありません。

普通に考えれば、この程度の銘柄数はプロならばチェック可能!

つまり、分配金利回りが突出して高いのに買われていないというのは、将来的な不安が隠れている可能性があります。

J-REITで資産を築く堅い戦略は、分配金を継続的に積み上げていく方法です。
一時的な高い分配金や値上がり益というのは、優先順位としては高くありません。

目先の利益を追っかけて、長期ではイマイチな結果に終わってしまっては本末転倒!

高い分配金利回りは魅力ですが、 欲張りすぎるのは禁物ですね。

ちなみに、購入タイミングの目安に関しては、以前に個人的な見解を記事で書いています。
興味がある人は、覗いてみてください。

J-REITのリスクを抑える方法は?

個人的なJ-REITの投資戦略として、人口増加が見込まれる東京圏を中心に建物を保有している銘柄が面白いと書きました。

ここで気になるのか日本の地震リスクです。

もしも、都内に大きな地震があった時に物件が一つの地区に集中していれば危険ですね。

これを回避する方法として、全国に物件を分散させる方法というのが昔から提唱されています。

私も以前はこの考えに同意していたこともあるのですが、 現在は全く違う考え方をしています。

結論としては、不動産に対してリスク回避したければ世界株式など別の資産クラスに合わせて投資をした方が簡単。

J-REITだけでリスクを抑えようとするから、難しい事態になってしまうのです。

資産クラスで分散すれば悩むような問題ではありません。

また、J-REITのような小さい市場は地区分散をしても値動きの方向は同じになる傾向があります。

地震で都内が損傷があれば、地区に関係なく全てのリートが下落する可能性が高いというのが私の予想。

不動産の枠で分散するよりも、値動きが違う資産クラスに投資をした方が、リスク低減効果は遥かに大きいと考えています。

例えば、世界株式で日本株を除いた商品などは、 選択肢のひとつとして面白そうですね。

参考までに、低コストで世界株式(日本除く)に投資できる商品としては【eMAXIS Slim 全世界株式(除く日本)】が人気です。

定期的な収入を期待するなら、外国債券(米国債など)や分配金利回りが魅力的な海外ETFを組込む選択肢もあります。

私はPFFを約600万円ほど保有しており、年間30~35万円の分配金を貰っています。
値動きが非常に小さいので債券に近い感覚で運用できるが嬉しいですね!
目指せ配当生活!利回り6%のiシェアーズ 優先株式 & インカム証券(PFF)

J-REITは証券会社の情報格差が大きい!

今回は「J-REITで安定収入を目指す!人生100年時代の新戦略とは?」について書きました。参考になる点があればヒントにしてみてください。

尚、J-REITは市場規模が小さく取引参加者が少ないため、証券会社の情報量が不足している印象です。

そんな中にあって、この投資に対して本気度が凄いのがマネックス証券!
各J-REITの分配金の推移や割安度の判断指標となるNAV倍率もシッカリ表示しています。

一般の証券会社は基準価格と分配金利回りくらいしか表示していない事を考えると、非常に充実しています。

また、一部のJリートETFの取引手数料を実質無料とする「ゼロリートETFプログラム」は大注目(2019年1月4日現在 以下の3銘柄)

銘柄コード 銘柄名(連動指数)
1597 MAXIS Jリート上場投信(東証REIT指数)
1660 MAXIS 高利回りJリート上場投信(野村高利回りJリート指数)
2517 MAXIS Jリート・コア上場投信(東証REIT Core指数)

取引手数料が実質無料ですし1~2万円程度から投資できるのが魅力です。
(分配金はいずれも年4回となっています。)

J-REITに対する本気度では他社を圧倒しているので、この分野への投資が中心の人には注目の証券会社です。

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定額プランを選択した場合は、1日あたり20万円以下は手数料無料。

J-REITの個別銘柄は7割弱が20万以下で購入できますので、そういった銘柄だけに絞れば費用は0円になります。

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