不動産の家賃収益が分配される仕組みで注目されるのがJ-REIT。
低価格で不動産投資ができる点と高い分配金で人気があります。
ほとんどのJ-REITが年2回の分配金が支払われ、平均利回りは約4％。
※2018年9月22日：4.18％
さて、J-REITへの代表的な投資としては、個別銘柄を直接購入する方法とJ-REIT全体（東証REIT指数）が１つになった投資信託（ETFを含む）を買う方法があります。
それぞれメリット・デメリットがあるのでどちらを選択すべきか迷いますね？
結論を言うと、分配金を目的とするならば投資信託よりも個別銘柄の方が断然お勧めです。
今回はJ-REITの購入戦略について考えていきます。
この記事の目次
J-REITの投資信託は、分配金の利回りが低い？
J-REIT全体に投資した時の分配金の平均利回りは4.18％（2018年9月22日）
この数字が一般的なJ-REIT投資信託の分配金目安になります。
※これよりも高利回りな投信は怪しい？
ただし、この利回りはJ-REITの約60銘柄の中で考えると、40番目くらいの水準です。
でも、ここで疑問が出てきますよね。
「平均利回なのに、個別銘柄の分配金で下位水準ってどういうこと？」
実は平均利回りの考え方は、一般投資家の感覚とは違いがあります。
その点について、次で説明します。
J-REITの平均利回りは、投資家の感覚とはズレている
J-REITの分配金平均利回りは4.18％と紹介しました。
では、現在上場している61銘柄のJ-REITの分配金利回りを単純に合計して、それを銘柄数で割った場合の数字は同じ4.18％になるでしょうか？
答えは、4.67％です。
市場で言われる数値よりも0.5％も高くなりました。
ちなみに、61銘柄のうち約半分の30番目の銘柄は4.49％。
こちらも平均利回りと比べて0.3％ほど高い数値です。
★J-REITの利回り（2018年9月22日）
| 分配金の平均利回り | 利回りの単純平均 | 利回り中央値（30番） |
| 4.18％ | 4.67％ | 4.49％ |
中央値は別としても、市場で公表されている分配金の平均利回りと、単純平均の利回りが違うのって不思議ですよね。
この点については、計算方法の違いがあります。
市場の平均利回りは、時価総額を基準にしている
「時価総額を基準？」
これは「株価×発行済株式数」という意味ですが、詳しく説明すると分かりずらいのでイメージを少し変えて説明していきます。
仮に利回り5％のAリートと3％のBリートがあるとします。
私たちが単純に平均を計算した場合は、5％と3％を足して2で割るので4％ですね。
（5％＋3%）÷２＝4%
では、次に市場の平均に対する考え方です。
2つのリートが全く同じ規模であれば問題ありませんが、Aリートがビル1件保有に対して、Bリートがビルを9件保有していた場合はどうなるでしょう？
Bリート・・3%を9件保有
（5%×1件＋3％×９件）÷合計10件＝3.2%
単純平均とは違う結果になりましたね。
厳密にいうと時価総額は株価に対してなので計算方法が違うのですが、規模を考慮して導かれている点だけ理解できれば大丈夫です。
つまり、投資信託の場合は時価総額が基準になるので、資産規模が大きいJ-REIT銘柄の影響が色濃くでます！
そして、規模が大きい銘柄は利回りが低いケースが多いので、公開されている平均利回りは単純平均と比べて低くなる傾向があります。
東証REIT指数を基準にする投資信託の場合は、個別J-REITよりも分配金は低めになるケースが多い点は憶えておいた方が良いでしょう。
投資信託は信託報酬も引かれる
J-REITの投資信託やETFは時価総額を基本に算出するので、利回りが低めになることは理解できたと思います。
ただし、これだけで終わりではありません。
投資信託やETFは、信託報酬が差し引かれるので事実上の利回りはさらに下がります。
信託報酬が年間0.2%、0.5%、0.8%の場合で考えてみましょう。
★分配金の平均利回り4.18%は信託報酬でどうなる？
| 信託報酬0.2% | 信託報酬0.5% | 信託報酬0.8% |
| 3.98％ | 3.68％ | 3.38％ |
値上がり益を考慮せずに、分配金の利益だけに絞ったので強引な面はありますが、上記のようになります。
なんだか、どんどん下がってきましたね。
単純平均した時の4.67%の比べると、かなり大きな差になりました。
J-REITは個別銘柄を組合わせた方が面白い
J-REITで分配金を狙って投資をする場合は、投資信託やETFだとチョット損した印象になります。
分配金利回りを目的にJ-REITを購入するなら、個別銘柄を選択する方が良いでしょう。
でも「高い分配金利回りの銘柄はあるけど、それって危ない銘柄じゃないの？」という不安がありますよね。
確かに6%や7%なんで利回りの銘柄だと“難アリ”のREITもあります？
ただし、高格付けのAAで平均利回りよりも高いJ-REIT銘柄は多いので、そうった中から選択すれば大きな失敗は無いと思います。
例えば2018年9月22日にチラッと見ただけでも以下のような銘柄があります。
フロンティア不動産投資法人（8964）：4.64%
プレミア投資法人（8956）：4.53%
GLP投資法人（3281）：4.63%
産業ファンド投資法人（3249）：4.58%
ちなみに上記銘柄は推奨という意味で提示したのではありません。銘柄選択は自己責任でしてください。
この4銘柄を記載したのには理由があります。
それぞれ年に2回の分配金が貰えるのですが、決算月がバラバラなので組合わせると年間8回も分配があります。
つまり、J-REIT個別銘柄の組合せによってはオリジナルの毎月分配ファンドを作ることが可能。
複数の銘柄を購入した方が分散効果もあるので一石二鳥ですね？
関連：J-RIT銘柄を検証 分配金や格付け・NAV倍率（割安指標）など
J-REITは個別銘柄に注目です！
今回は「分配金の利回りが4％以上！ J-REITは投資信託よりも個別銘柄がお得？」について書きました。
ヒントになる点があれば参考にしてみてください。
個別銘柄のデメリットをあげるならば、1銘柄で少なくとも10万円程度の資金は必要になる点です。投資信託のように数千円の購入はできませんね。
また、信託報酬はとられないのですが、株式と同じで売買手数料が発生します。
もっとも、手数料に関してはネット証券からの購入であれば低コストですので気にしなくていいでしょう。
老後生活やセミリタア生活などでは、J-REITの分配金を生活費やお小遣いとして活用している人もいます。
将来の資産を増やすという点においては株式投資の方が面白いのですが、日々の生活を守るという点ではJ-REITの定期的な分配金は魅力ですね。
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J-REIT銘柄は2018年9月現在では約7割くらいが20万以下で購入できるので、利用価値は充分です。
株式投資においても、20万以下であれば上場企業の約6割をカバーします。
10万円以下だと約3割ですので、20万までのインパクトは凄いですね！
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