今年になってから、 私が投資対象として組み入れた資産にJ-REITがあります。
主要国が軒並みゼロ金利で債券の魅力が低下・・。
インカムゲイン（配当・利子）を維持するために、賃貸収入をメインとするREITの買付をスタートしました。
私の保有銘柄は7割が物流系で残りは住宅系です。
いずれも、賃貸料が景気変動の影響を受けにくいという特徴を持っています。
私はコロナショックの最安値からだいぶ遅れて購入しましたが、物流系はグングン上値を伸ばしおり現在の含み益は50%くらいです。
住宅系はそれよりも若干劣りますが、それでも40%程度の利益がとれいます。
この二つのタイプについては今後も保有割合を増やしていく予定ですが、価格が上昇により分配金利回りの魅力は低下傾向・・。
一方で購入対象から外しているオフィス特化型や総合型については、価格の回復が遅れており利回りも5～6％の銘柄がゾロゾロあります。
今回はオフィス系リートについて、私がどういった目で見ているかを書いていきます。
※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。
この記事の目次
オフィス系の株価は割安に見えますが・・
物流系や住宅系リートの好調と比較して、株価が冴えないのがオフィス系です。
オフィスビルの賃貸市場については景気の影響を受けやすい特徴があります。
景気悪化の状況ですので、オフィス系に対しては消極的な投資家が多いですね。
さらに、テレワークの導入する企業が増える予想もあり、事務所を縮小していく流れもあります。
オフィス市況の今後について不透明感が多いので、割安状態のまま放置されている状況ですね。
J-REITの物件は都内でしっかりしたものが多いことを考えると、ウイルスが収束していけば再び反発する期待もあります。
ただし、直近価格が底の水準かと言えば、怪しいですね。
分配金利回りは本当に高いの？賃料下落は遅れてやってくる
オフィス系リートに対して関心を持っている人に話を聞くと『高い（分配金）利回りに注目している』という意見が多いです。
確かに株価が大きく下がったことにより、利回りが大きく上昇しています。
しかし、オフィス系では注意すべきことがあります。
それは“賃料収入の低下までにはタイムラグがある”という事です。
一般的に事務所などを解約するときは、 6ヶ月前に通知 となっています。
3月の緊急事態宣言の時に即解約を申し出ても、9月までは従来の賃貸が発生するので現在は影響が表面化していません。
さらに、即解約といのは少数派ですので、ダラダラと退出が増えていく可能性もあります。
新しいオフィスに移るにしても物件を決めてからになるので、次の更新日までに退出という方が自然だと思います。
また、企業がオフィスを更新する場合でも、更新時に減額交渉をするパターンが増えてくると予想。
つまり、オフィス系REITの価格や分配金に関しては、景気悪化から1年～1年半くらい経過しないと、本来の状況が見えてこないのです。
現在の株価を見て割安・割高の判断をするのはいいのですが、“分配金利回りが維持される”という考え方は疑問があります。
私が物流系を中心に買付をしているのは、賃借契約が10年近い長期になっているケースが多いので分配金の変動が少ないと考えたからです。
景気悪化局面では、時間分散して買うのが基本です。
三鬼商事の発表データによると、 東京ビジネス地区の平均賃料は78ヶ月連続で上昇となっています（2020年6月）
この点で考えれば、オフィス系リートは割安と判断できます。
ただし、 平均空室率を見ると4カ月連続で下落している点は気になります。
2020年6月は空室率は1.97%なので貸主が有利な状態ですが、これが高まってくると借り手が有利になります。
一般論としては需給均衡の目安は5％と言われていますが、この水準になれば賃料は大幅に下がってしまうと思います。
現状分析だけであれば割安なのですが、空室率上昇のニュースがあるたびにネガティブな反応がおこり価格が下がる可能性があります。
平凡な結論になりますが、 一括投資ではなく時間分散で買っていくのが基本 です。
オフィスビルは景気変動の影響を受けやすいので、景気悪化局面でのV字回復というのは想像が難しいです。
私が投資をするならば、1年ぐらいは仕込み期間と割り切って（価格を見ないで）、ジックリ買付けていく方法を選択します。
J-REITは時間分散で買付！ドルコスト平均法が可能です。
私はJ-REITの購入はSMBC日興証券に集約しています。
この理由は、J-REIT（個別銘柄）でドルコスト平均法が可能な貴重な証券会社だからです。
一般的な証券会社では、J-REITの購入はく口数単位なので1銘柄につき数万~数十万も費用が掛かります。
SMBC日興証券のキンカブサービス だと、株式やREITを金額指定で買付できます。今回の記事で書いたオフィス系のREITように数か月以上の時間分散で買付たい銘柄には相性が良いと思います。
この機能ならば、定額で購入できるので投信の積立設定と同じで買付価格を平準化できます。
※1回の買付は100円から対応しています。
⇒ J-REIT投資の新戦術！ドルコスト平均法が可能になりました
例えば、私が以前に『産業ファンド投資法人(3249)』を買付た時は、以下のように設定。
月に一回の買付け設定も可能でしたが、価格が日々不安定だったので月5回（8000円×5回）の買付けにしました。
こういった感じで、複数の銘柄を毎月購入しています。
尚、私もJ-REITに本格投資をするようになって分かったのですが、SMBC日興証券はJ-REITのIRセミナーなどが他社と比べて圧倒的に多いです。
J-REITの情報力という点ではネット証券を圧倒していますので、興味がある人にとっては最有力の会社だと思います。
関連 SMBC日興証券の大逆襲！ネット証券を圧倒する5つの魅力とは？今回は「利回り良好のJ-REIT！価格低迷のオフィス系は買いなのか？」について書きました。
記事の中でヒントになる点があれば参考にしてみてください。