J-REITって凄いかも?10年間で驚くべき変化を遂げていた!

資産運用の考え方の一つに“財産3分法”という方法があります。

これは、違う性質の3つの資産を保有する手法で、一般的には「現金」「株」「不動産」を指します。

債券・株・REITのバランスファンドは、これに近いイメージかな?

ただし、REITは不動産を投資対象としていますが、現物不動産とは全くの別物という意見が根強くあります。

J-REITが発売された当初は、株式と債券のちょうど中間にあたる【ミドルリスク・ミドルリターン】という期待があったのですが・・

蓋を開けてみれば、過去10年間の値動きは株式と同水準の激しい動きです。

資産運用では長期データを重視するので、“REITは株と同じなので組込む必要は無い”と考える人は多いですね。

私も同じ考えだったのですが・・・、
過去10年のデータを遡っていくと近年は進化を遂げいる事実が見えてきました。

今回は注目が高まるJ-REITについて考えていきます。


耳より情報!投資のヒント

直近はREITに投資をしている人が儲かっている?

最近はREITの動向をチェックしている投資家が多いと言われています。
この理由は説明するまでもなく、直近の成績が非常に良いからです。

参考までに三井住友トラスト・アセットマネジメント(投信会社)のSMTシリーズで各資産の直近1年パフォーマンスを見てみましょう。

評価基準日:2019年2月末

資産クラス 商品名 1年リターン
J-REIT SMT J-REITインデックス・オープン 12.9%
世界REIT SMT グローバルREITインデックス 18.5%
日本株 SMT TOPIXインデックス・オープン ▲7.4%
先進国株 SMT グローバル株式インデックス 3.6%
国内債券 SMT 国内債券インデックス・オープン 1.0%
先進国債券 SMT グローバル債券インデックス 1.8%
バランス 世界経済インデックスファンド ▲0.2%

2018年に株式市場は大きく崩れたので、個人投資家も含み損を抱えていたり利益が少ない人が多い印象です。

そういった中にあって、REITは非常に堅調な成績を収めています。
投資家の注目が集まるのは当然と言えますね。

ただし、1年の成績が良くても一時的な可能性があるので、個人的にはそれほど興味はありません。

私がJ-REITの成績をみて唸ったのは、安定感がどんどん増してきている点です。

次にその点について見ていきます。

J-REITの安定感は向上している?

リターンが良くても値動きが荒っぽかったら、保有を継続するのには相当なストレスが掛かります。

やはり長期で運用していくことを考えると、できるだけ値動きはマイルドの方が良いですね!

参考までに、値動きの安定感を示す指標である標準偏差の直近1年の状況を確認してみましょう。(数字が小さいほど安定的)

評価基準日:2019年2月末

資産クラス 商品名 1年リスク
J-REIT SMT J-REITインデックス・オープン 7.2
世界REIT SMT グローバルREITインデックス 14.9
日本株 SMT TOPIXインデックス・オープン 17.4
先進国株 SMT グローバル株式インデックス 19.0
国内債券 SMT 国内債券インデックス・オープン 1.2
先進国債券 SMT グローバル債券インデックス 4.7
バランス 世界経済インデックスファンド 11.0

債券がリスクが低いのは当たり前ですが、J-REITもかなり安定しています。
株式と債券が50:50で世界分散しているバランス型よりもリスクが低いという結果でした。

J-REITの7.2という数値は、株式と債券の中間にあたる【ミドルリスク】という目的をしっかり果たしていますね。

ちなみにJ-REITの過去10年のリスクは16.7となっており、日本株の17.0と同水準!これが『REITは株と同じだよ』と言われる理由です。

ただし、J-REITに関しては過去5年は8.9、3年は7.4、1年は7.2と改善が進んでいます。

※直近では、低コストと安定感が人気のeMAXIS Slimバランス(8資産均等型)よりもリスクが低いという結果です。※基準2019年2月末

そもそも10年前のJ-REITは銘柄数40弱で時価総額は3兆円程度。しかし、現在は60銘柄以上となっており時価総額は13兆円を超えています(4倍以上)。

私はデータを長期でとる癖があるのですが、これだけ大きく変わっていると過去10年データは意味がないかもしれません。

また、日経平均株価と同じようにトランプ大統領前の時よりも東証REIT指数は上昇していますが、注目すべきは分配金利回りも上昇している点です。

こういうパターンだと、下落した場合に買いが入りやすくなるので安心感がありますね?

現在は分散投資の手段として認知されていることからも、以前のような乱高下をする可能性はグッと低くなったと思います。

また、値動きを見ていると株や債券とは違うので、J-REITを資産配分に組込むのは選択肢の一つとして面白そうですね。

不安はやっぱり東京オリンピックが終わった後・・

10年前と比較して格段の安定感が出てきて投資妙味が出てきたJ-REIT。
ただし、やはり東京オリンピックの直後に不安があります?

近年の安定感から、長期保有者が増えているのは間違いありません。
また、約4%の分配金利回りは国債と比較しても充分に魅力的!

関連長期国債との関係 ~J-REITの売買判断にも影響?~

それでも、オリンピック直後に急落する可能性は依然として残っています。

先ほど10年前と比べて時価総額が4倍の13兆円以上になったと書きました。
これで、だいぶ安心感が出てきたのは事実です。

しかし、日本株のトヨタ自動車は1社だけで20兆円を超えています。
J-REITが拡大しているとはいえ、まだ小さな市場ということには変わりません。

こういった小さい市場で一番怖いのが、誰かが強烈な売りを仕掛けた時です。
(リーマンショック級があった場合は、小型銘柄は半値を覚悟?)

東京オリンピック後の急落予想をする人は、最近のJ-REITの堅調ぶりからだいぶ減ってきました。

しかし、市場は何が起きるかは分かりませんので油断は禁物です。

分配金の利回りだけでなく銘柄の規模や日銀の買い対象(格付けAA以上)といった点もチェックする事は忘れないでください。

J-REITの分配金利回りは約4%!専門家が選んだ優良物件が揃っています。

研究をしっかりして銘柄を選別していけば、家賃(分配金)生活というのも現実になるかもしれません?

関連J-REIT(不動産投資信託)の魅力をFPが解説

J-REIT:マネックス証券が超本気モード!

今回は「J-REITって凄いかも?10年間で驚くべき変化を遂げていた!」について書きました。参考になる点があればヒントにしてみてください。

尚、J-REITは市場規模が小さく取引参加者も少ないため、証券会社の情報量が不足している印象です。

そんな中にあって、2018年から本気度が凄いのがマネックス証券!
各J-REITの分配金の推移や割安度の判断指標となるNAV倍率もシッカリ表示しています。

一般の証券会社は基準価格と分配金利回りくらいしか表示していない事を考えると、非常に充実しています。

また、一部のJリートETFの取引手数料を実質無料とする「ゼロリートETFプログラム」は大注目(2019年1月4日現在 以下の3銘柄)

銘柄コード 銘柄名(連動指数)
1597 MAXIS Jリート上場投信(東証REIT指数)
1660 MAXIS 高利回りJリート上場投信(野村高利回りJリート指数)
2517 MAXIS Jリート・コア上場投信(東証REIT Core指数)

取引手数料が実質無料ですし1~2万円程度から投資できるのが魅力です。
(分配金はいずれも年4回となっています。)

J-REITに対する本気度では他社を圧倒しているので、この分野への投資が中心の人には非常にオススメの証券会社です。

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