J-REITの買付を一時停止!方針変更の理由と強化する商品

J-REITは昨年末から力強く上昇しています。
株式よりも停滞が続いていたので、投資家の関心が高まったようです。

もっとも、J-REITについてはコロナショックで急落しましたが、賃料収入については変化がありませんでした。
※ホテル特化型など特殊な業態を除く

業績や分配金から考えれば、低迷する様な状況では無かったという事です。

2021年5月25日現在の東証REIT指数は2075ポイント。
昨年11月は1650ポイントだったので、力強く推移しています。

ただし、コロナ前の高値は2200ポイント以上でしたので、それよりも下の水準。

過去データとの比較では上値余地がある状態ですが、J-REITへの投資を一時中断することにしました。

今回はJ-REITについて、買付から様子見へ変更した理由について書いていきます。

※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。

3回目の緊急事態宣言!J-REITの上昇に違和感あり

新型コロナウィルスの拡大が続いている都府県を対象に、2021年4月25日に3回目の緊急事態宣言が出されました。

病床のひっ迫や新規感染者数の高止まりを受け延長する見通しとなっています。

1回目の緊急事態宣言が2020年4月7日だったので、1年経過しても改善が見られないという事になります。

ウイルスは沈静化へ向かっていくと予想していたので、私が昨年まで描いていたシナリオは壊れた状態ですね。

都心オフィスの空室率もジリジリと上昇してきており、2月から好不調の目安とされる5%を超えてしまっています。

このような状況にも関わらず、東証REIT指数は2020年11月から7ヶ月間連続で上昇
※月末終値で計算

私は昨年から買付を開始しましたが、現在は35%以上の含み益。
50%以上になっている銘柄もいくつかあります。
(分配金利回りは5%以上)

ここまでの強い展開は予想していませんでした。
20%も上昇すれば大成功と考えていたので、嬉しい誤算ですね。

ただし、予想より強い状況ですから・・・
“値動きを読めていない”という事でもあります。

予想と乖離したら、いったん立ち止まる方が無難!

J-REITの分配金は維持されてはいますが、価額上昇の影響で分配金利回りは3.5%未満にまで低下しています。

利回りを目的に買付けるには、魅力は小さくなってきました。
むしろ、利益確定の売りがあっても不思議ではありません。

年初は明確な出遅れ(売られすぎ)という理由がありましたので、価額が上昇するのも納得でした。

ここからの継続上昇については、根拠が乏しく不安面もありますね。

証券アナリストの意見も、強気派と慎重派で真っ二つに分かれています

分配金利回りが低い時に買い続ける必要はありません。
※この商品を買う目的は配当(分配金)です。

買付を一時停止して、都心の空室率や平均賃料を確認ながら投資再開のタイミングを検討していきます。

現状としては分配金の増加ペースに対して価額の上昇が強すぎると判断しました。

尚、REITは分配金が目的なの売却予定はありません。
(高値警戒もあり逆指値をしながら保有していきます)

J-REITがこのまま上昇が続く可能性は?

私は今後3ヶ月~半年でJ-REITに調整があると警戒しているのですが、このまま上昇が続く可能性もあります。

それを後押しするのが物件価格の高騰です。
新築マンションなどを見てもコロナ禍でも高値が続いています。

4月に首都圏で発売された新築マンションの戸数は、去年の同じ月の3倍余りに増えて5か月連続で前の年を上回りました。

J-REITの分配金は賃料収入がメインですが、物件の売却益で分配金を維持・上昇させる選択肢もあります。

物件価格の高騰は大きなアドバンテージになりますね。

ただし、これは一過性の好材料にすぎません。
安定的な分配金の増加については、やはり賃料収入の増加が必要です。

現状では利回りという点だとインフラファンドの方が魅力を感じます。
分配金利回りは平均で約5.8%

権利落ち増資などで価格が下がることがあれば、拾っていきたいと思います。

ちなみに、J-REITの大型ビルに対しては需要は強いので、大きく下落した場合は投資チャンスになると考えています。

★情報:J-REITのIPOが承認されました。
参考【リートIPO】東海道リート投資法人の考察

J-REITの投資枠は、ゴールドへまわす!

J-REITの買付を停止することで、毎月の投資枠に余裕ができます。

この資金については、一部はインフラファンドへの投資を想定。
そして、多くはゴールド(金)積立に活用していきます。

大部分の資産が上昇していますが、出遅れ気味なのがゴールド。

ゴールドの上昇タイミングは株式とズレるのは過去に何度もあったパターン。
この経験から、金積立を大幅に増やしてきました。

直近の金価格は3月から約12%上昇して2021年の最高値を達成。
現在は私の保有資産ではリターンを押し上げる重要な存在となっています。

ただし、2020年8月6日につけた史上最高値(1トロイオンス2069.4ドル)よりは下の水準。
※2021年5月21日:1870ドル

足元は上昇していますが年初来リターンは4%弱なので、まだ伸びしろは大きいと判断しました。

ゴールドはインフレに強い資産という点からも、現在の市場に相性が良いと考えています。

資金に余裕ができたので、引き続き積立増額を維持していこうと思います。

私は長期投資なので、保有資産が全て同時期に上昇する必要はありません。

むしろ、全てが上昇する組合せだと下がった時も一律でダメージを負うので好ましくないと考えています。

現在すぐに上昇する資産も大切ですが、数年後に上昇が見込まれる資産にもシッカリ投資をしていきたいと思います。

足元はREITとゴールドの活躍で予想以上に資産が増えている状況。

これは価格が低い時に強気に買えたことが理由ですが、こういった行動がとれるのは実物資産としての裏付けがある点が大きいですね。

引き続き分散投資を意識しながらコツコツと資産を積み上げていきます。

今回は『J-REITの買付を一時停止!方針変更の理由と強化する商品』について書きました。

記事の中で参考になる点があれば運用のヒントにしてみてください。

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