J-REITの保有額を2倍にする計画!その理由と投資タイミングを考察

昨年からJ-REITを資産配分に組込みました。

1500万円くらいに増えましたが、少し前に3分の1を利益確定したので現在は1000万円強です。(一部インフラファンドも含む)

現在は割高水準に見えるので投資は控えていますが、適正価格に戻ったと判断した段階で投資を再開します。

投資額は1000万円を想定しており、現在の保有と合わせて※2000万円を目標にします。
※預金を含む総資産の15%

今回はJ-REITへの投資に積極的な理由、そして私が考える投資タイミングについて紹介します。

※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。

私がJ-REITに強気な理由!株式投資よりも簡単だからです。

J-REITに本格投資をするようになって感じたのですが、株式投資と比較すると『簡単だなぁ~』というイメージを持ちました。

これは価格の上昇期待が大きいという話ではありません。
リターンが予想しやすいという意味です。

J-REITは市場規模が小さいので、ある意味では株式よりも値動きは激しいです。
しかし、下落した時にJ-REITを狼狽売りする人は少ないですね。

この理由としては、賃料収入が1年以上先まで予想できている点があります。

株式投資だと3ヶ月後の数字すら怪しいので、株価が下落すると不安に包まれてしまいます。

過去の状況はデータから読み取れますが、今後の業績予想は希望に過ぎません。

しかし、J-REITは違います。

例えば物流リートは10年くらいの賃貸契約は普通ですので、配当収入はだいたい分かります。

テナントが途中で抜ける場合も、契約期間の賃料を支払う条件になっているケースも多いですね。

つまり、短期の価格変動を当てるのは難しいのですが、配当(賃料収入)の予想精度が高いので長期運用に向いているのです。

REITについては長期と割り切ると非常に簡単になります。

守りの投資としてJ-REITの活躍を期待しています。

株式はリターン期待は大きいのですが、反対に大きく崩れることもあります。
運用中はどうしてもストレスが掛かります。

それに対して、守りの資産である債券は買付時点で金利と満期日が確定しているので安心感が高いですね。

しかし、現在の債券(投資適格)は金利水準が低すぎて、買付するほどの旨味がありません。

私の保有する債券は次々と満期を迎えており、資産の中で株式(高リスク)の割合がどんどん上昇している状況。

そこで、債券の代替として考えたのがJ-REITです。

値動きが激しいという点ではリスクが高いのですが、配当目的の長期保有と割り切れば低リスクだと考えています。

配当の確実性という点だけを考えれば、優良企業の高配当株よりも魅力的です。

J-REITは本来、大きなリターン(価格上昇の利益)を狙う商品ではありません。
小さなリターン(配当)を長期で安定的に得ていくのが王道だと思います。

尚、配当の確実性については追い風もあります。

物件価値がグングン上昇しており、REIT全体だと配当の7倍くらいの含み益が出ています。

賃料収入が下がっても物件売却の選択肢があるので、配当が維持される可能性が高いで状態です。

短期で大きく増やしたい人には不向きですが、長期でジックリ運用したい人にはJ-REITは有力な選択肢ですね。

利回り商品は安く買った方が良い!投資のタイミングはいつなの?

2021年10月末時点の東証REIT指数は約2100ポイント
J-REIT全体の配当利回りは3.45%です。

個人的には、この水準だと投資は消極的です。

配当利回りについては、4%くらいは欲しいですね。

現在の約3.5%だと2割税金を引くと2.8%になってしまいます。
利回り4%ならば税金分を引いても3.2%ですから合格点!

また、J-REITの割安をはかる尺度の一つであるNVA倍率(低いほど割安)をみると、現在は1.1~1.2倍となっています。

高くはありますが、過去データから見ると普通の水準ですね。

堅い運用なら1倍未満が理想ですので、そのタイミングで買いたいのが本音です。

さて、配当利回り4%以上でNAV倍率が1倍の水準について気になりますよね。

私がザックリと計算した感じだと、東証REIT指数が1800ポイントくらいがその水準になります。

この数値を頭に入れておくと、投資タイミングが見つけやすいと思います。

1800ポイントまで下がるかは分かりませんが、1900ポイントを下回れば買い場と考えてもいいいような気がしますね。

現在は外国人の買いが盛んである為にJ-REITは高値を維持していますが、この動きが鈍ってくれば1800~1900ポイントは現実的な数字です。

J-REITは市場全体への投資よりも、個別銘柄の方が魅力的です

投資に対して分散が安心というイメージがあるので投信やETFを優先しがちですが、J-REITについては個別銘柄の方が良いと考えています。

・・と言うのも、そもそも各REITが保有する物件は平均すると1社あたり70棟もあるので充分に分散されています。

投信やETFだと利回りが若干ですが下がるので、やや不満が残ります。
さらに、不利な物件形態も多く含まれています。

例えばホテルなどは変動賃料になっているケースがあるので、コロナ時期は配当がゼロに近い水準まで下がってしまいした。

そして、元の水準に戻るのは何年も先になると思います。

事務所用のビルは都内に多いのですが、空室率が上昇してきているので将来的には賃料が低下していく可能性もあります。

実際に分配金の減少見通し発表しているREITも複数あります。

ちなみに事務所の割合はJ-REIT全体の約40%。
最大比率となっています。

REIT全体への投資は、マイナス要素を抱えている事を理解した上で投資をすべきですね。

それに対して個別REITなら、好調な業態だけに絞り込む事も可能。

例えば、物流施設はオンライン需要が年々高まっているので、配当も右肩上がりです。

住居系も安定感があり、配当をシッカリと維持しています。

J-REITは全銘柄で60程度しかありませんので、個別銘柄を探すことは難しくありません。

ちなみに、以下が私が現在保有しているJ-REITです。

★J-REIT保有銘柄:2021年10月31日

銘柄 タイプ
サムティ・レジデンシャル投資法人(3459) 住居特化型
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト(3278) 総合型(住居75%+ヘルスケア)
大和証券リビングリビング投資法人(8986) 複合型(住居70%+ヘルスケア)
日本ロジスティクスファンド(8967) 物流特化型
GLP投資法人(3281) 物流特化型
ラサールロジポート投資法人(3466) 物流特化型
三菱地所物流リート投資法人(3481) 物流特化型
CREロジスティクスファンド(3487) 物流特化型
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス(3493) 物流特化型
SOSiLA物流リート投資法人(2979) 物流特化型
産業ファンド投資法人(3249) 複合型(物流50% + インフラ施設)
大和ハウスリート投資法人(8984) 総合型(物流50%住居30%
野村不動産マスターファンド(3462) 総合型(物流住居 =40%弱)
グローバル・ワン不動産投資法人(8958) オフィス特化型
物流と住宅といった安定感がある銘柄を中心に投資しています。
ただし、この分野は株価は高い水準にあります。

物流・住宅等の割合が高めの総合型も選択肢として面白いと考えています。

J-REITの個別銘柄が100円から買付できる証券会社があります。

最後に私のJ-REIT投資で欠かせない存在であるSMBC日興証券について説明します。

J-REITの個別銘柄の最低買付は、5万円~80万円と幅があります。
少額投資ができないことを理由に投信やETFを選択している人もいると思います。

そんな中にあって、例外的に個別銘柄が100円から買付できるのがSMBC日興証券です。

この証券会社はキンカブというサービスを実施していて、金額単位でJ-REITの個別銘柄を買付できます。

例えば、大和ハウスリート(8984)ですが、こちらに投資するには普通の証券会社では最低でも30万円以上の金額が必要です。

しかし、SMBC日興証券なら金額指定で買えるので、100円分や1000円分といった買い方ができます。

もちろん配当についても、割合に応じて支払われます。
買付手数料(スプレッド)も100万円まで無料なので利用価値が高いです。

しかも積立設定まで可能という優れものです。

他社を条件面で圧倒しているので、J-REIT投資を行う上ではぜひ準備しておきたい証券会社だと思います。

公式 SMBC日興証券の公式ページ

今回は『J-REITの保有額を2倍にする計画!その理由と投資タイミングを考察』について書きました。

記事の中で参考になる点があれば、運用のヒントにしてみてください。

★J-REITの投資に向いている証券会社(SMBC日興証券)