今年の資産運用については、分散効果と円安の押し上げで堅調に推移しています。
株式の追加投資については、積立設定なので計画通り！
債券も1000万円分以上を追加できたので順調です。
ただし、不満なのがREIT（不動産）・・。
今年中に1千万円程度の追加を予定していたのですが、現在の進捗状況としては2割程度に留まっています。
予想していたよりも下値が強くて買いたい水準まで下がってきません。
正確には何度か下がっているのですが、すぐに反発してしまいます。
私はスポット投資でも何回かに分けて買うタイプなので、下落期間が短いと買付金額も小さくなってしまうのが難点です。
さて、なかなか追加投資ができないJ-REITですが、「8月後半から9月に買いチャンスがあるかも？」と期待しています。
今回はJ-REITの買付戦略について書いていきます。
※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。
この記事の目次
米国REITは下落していますが、J-REITは堅調に推移
コロナショックでは米国のUS-REIT・日本のJ-REITとも大きく下落しました。
その後は、US-REITが強烈な金融緩和の後押しでグングン上昇していきJ-REITを大きく引き離していきます。
しかし、今年に入り様相は一変しました。
US-REITは米国の金融政策の変更で急ブレーキ（下落）となっています。
下がってくると買いたくなるのですが、金利が上昇すれば下落する可能性あり！
米国の景気低迷が現実となった場合は、時間差で下落も考えられるので手が出しずらいですね。
ただし、REITは市場が株式と比べて非常に小さいので行き過ぎな下落が過去に何度もありました。
そのようなタイミングであれば、投資妙味あると思います。
今年のJ-REITについては大きな上昇はありませんが、長期金利が低く抑えられていることもあり安定的に推移しています。
また、不動産への投資需要が続いていおり物件価値も上昇中！
保有する物件を売却することで分配金を維持することも可能な状態です。
大きな不安は見当たりません。
また、株式が下落するとREIT（賃料収入）の安定性が注目される傾向もあります。
REITと株式を合わせて保有するのは、リスク分散としても魅力的だと思います。
J-REITへの投資は、8月末～9月に投資チャンスあり？
J-REIT価格は堅調に推移していますが、8月末～9月は下落する可能性があると考えています。
その要因の1つが新型コロナ第7波です。
重症者数や死者数は従来よりも低くなっていますが、感染者数は過去最高を更新。
症状が軽いといっても、会社員などは感染すれば仕事にも影響が出ます。
やはり、行動を控える人の方が多いと予想してます。
旅行や外食などの需要が低迷したりテレワークという声が上がってくると、心理面からJ-REITが売られ可能性が考えられますね。
また、9月は機関投資家が決算対策や運用成績を確定するためにREITを売却することが多いので下がりやすい傾向があります。
コロナ蔓延が意識されると、利確の動きも大きくなることも考えられます。
重要なことは、コロナ第7波や機関投資家の売りがあっても、J-REIT賃料収入は変化しない点です。
業績とは関係ない部分で売られるのであれば、投資チャンスとも言えますね。
あとは、公募増資での下落を狙うのも面白いと思います。
増資というと価格が大きく下落する印象がありますが、株式とJ-REITではその意味は全く違います。
株式の増資は利益を生むまで時間が長くかかります。
新たに投資をしたことが、成功するかどうかも不透明です。
J-REITの公募増資は物件取得の目途がある状態で行われるケースがほとんど。
短期間で1株利益はプラス（増配）になることが多いのが特徴です。
つまりREITの増資は、希薄化が瞬間的で利益見通しが立っています。
株式とは内容が全く違うということは頭に入れておくと良いでしょう。
公募増資が連続で発表されると、REIT全体が下がることが多いです。
私はここも仕掛けのチャンスだと考えています。
長期視点なら ホテルREIT も面白味がありそうです
新型コロナ第7波により、ホテルやレストランのキャンセルが出てきている状態。
私の周辺も飲食店・小売店の客入りがまた悪くなってきました。
土地柄もありますが、夜も急激に人が少なくなりましたね。
ホテル等は回復期待が高まっていましたが、この状況だと再び業績に悪影響が出てくる可能性がありますね。
ただし、2025年には国内で国際イベントも決定しています。
大阪万博と世界陸上（東京）です。
足元のコロナ第7波は不安ですが、世界的に見れば防疫と経済活動の両立が進んでいます。
2025年にはコロナに対する接し方も大きく変わり、ホテル需要も大きく改善している予想！
あくまでも個人的な考えになりますが、ホテルREITは今年が安く仕込める最後の年になるような気がしています。
私はコロナショック直後、ホテルREITへの投資で失敗した経験があり投資対象外としていました。
22年後半は投資対象の1つとして考えていこうと思います。
ただし、中国政府がゼロコロナ政策に拘り続ける可能性もあるので、その点はインバウンドに向けては懸念材料になります。
本来の賃料収入という点では、オフィス・住宅・物流の3つが基本ですね。
ホテルについて値上がり益の期待なので、一般の株式と近い感覚です。
いずれにしろ、REITが下落してくれば仕込みチャンス！
ここ2ヶ月くらいは、その動きに注目していきたいと思います。
J-REITの個別銘柄が100円から買付できる証券会社があります。
最後に私のJ-REIT投資の相棒であるSMBC日興証券について説明します。
J-REITの個別銘柄の最低買付は、5万円～80万円と幅があります。
少額投資ができないことを理由に投信やETFを選択している人もいると思います。
そんな中、例外的にJ-REIT銘柄が100円から買付できるのがSMBC日興証券です。
この証券会社はキンカブというサービスを実施していて、金額単位でJ-REITの個別銘柄を買付できます。
例えば、大和ハウスリート（8984）ですが、こちらに投資するには普通の証券会社では30万円以上の金額が必要です。
しかし、SMBC日興証券なら金額指定で買えるので、100円や1000円だけ買うといった方法が可能。
もちろん配当についても、割合に応じて支払われます。
買付手数料（スプレッド）も100万円まで無料なので利用価値が高いですね。
金額買付は、チャンスの時に待機資金を丸々投じられるのがメリット。
20万円分や50万円分など、自分のお財布事情に合わせた投資もできます。
しかもキンカブは積立設定まで可能な優れものです。
他社を条件面で圧倒しているので、J-REIT投資を行う上ではぜひ準備しておきたい証券会社だと思います。
今回は「J-REITへの投資は8月～9月に注目！短期的な下落がある？」について書きました。
記事の中で参考になる点があれば運用のヒントにしてみてください。
★J-REITの投資に向いている証券会社（SMBC日興証券）