就労からのリタイアと言えば従来は定年退職でしたが、現在は早期退職（早期リタイア）を目指して蓄財する人も増えてきました。
考え方に違いはありますが、手元にある資産を活用しながら 生活していくという点は同じですね。
基本的には資産を取り崩しが中心です。
ただし、取り崩し（資産の目減り）への不安が、リタイア決断の妨げになっているケースも多いです。
やはり、一定の収入（不労所得？）を確保した上でリタイアしたいという人が本音だと思います。
そんな中で私が注目しているのはJ-REITです。
私は国内不動産の先行きに懐疑的だったので、以前は投資対象から外していました。
現在はその方針を撤回して積極的に資産に組み込んでいます。
その中でも注目しているのが物流関連のREITです。
将来のリタイア生活に相性が良いと感じており強化中！
今回はリタイア生活を意識したJ-REITへの投資について書いていきます。
※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。
この記事の目次
不動産の賃料収入は堅い！高配当株よりも注目？
私はJ-REITに対して不安に思っていた理由は、 投資口価格 （株価）の動きが非常に大きい点があります。
株式と同じくらい動くのでハイリスクだと判断していたわけです。
しかし、大きな間違いがある事に気が付きます。
J-REITは分配金の利回りが高い点が魅力ですが、この主な原資となるのが賃料収入。
賃料収入に関しては不景気になったら、すぐに下がるものではありません。
リーマンショックやコロナショックではJ-REITの投資口価格が大きな落ち込みましたが、マンションの賃料等は ほとんど変化していません。
つまり、株価が上下しているだけで、分配金の原資は変化していないという事。
※住宅系・物流系は賃料収入が安定的
このパターンは、価格がそのまま下がり続ける可能性は極めて小さいですね。
急落があっても時間経過で元の水準に回復すると思います。
株式でも高配当はありますが、必ずしも不景気に強いとは言い切れません。
業績が低迷しているのに無理やり配当を維持しているケースもあります。
リタイア生活の中では不動産の賃料収入を柱とするJ-REITの方が、高配当株より安心感が高いと考えています。
※ホテル・商業施設などは変動賃料のケースがあるので注意
もともと資産として考えた場合、不動産は株式よりもディフェンシブですからね。
リタイアで有力候補となるのは“物流型”のJ-REITです。
直近のJ-REITの上昇を牽引しているのは、オフィスビルや商業施設。
新型コロナウイルスの影響で出遅れていましたが、割安感とワクチン接種による経済回復の期待から上昇している状況です。
ただし、実際に賃料収入が強固と言えるのは物流特化型・住居特化型の2つです。
オフィス、商業施設、ホテルといったタイプは景気変動の影響を受けやすいので、分配金が目減りすることも想定しなくてはいけません。
安定感では住居特化型ですが、将来的には人口減少と生活スタイルの変化の影響を受ける可能性もあります。
その点で言うと、やはり注目は物流関連のREITです。
新型コロナウイルスの中でオフィスは空室率が上昇しましたが、J-REITが保有するる物流施設稼働率は【ほぼ100%】。
日本の人口は減っていきますが、物流に関しては拡大している状況。
今後はデータセンターといった経済インフラ施設も増えていくと思います。
10年前のJ-REITを見ると物流施設の割合は数パーセントという状態でしたが、今では全体の4分の1まで占めるようになってきました。
ちなみに、物流特化型だけでみると私の保有額が最も大きいのはGLP投資法人です。
データセンター、研究施設・工場も投資対象にできるように2020年に規約を変更しました。
投資口価格はコロナショックの底からは2倍以上、コロナ前と比較しても20％を超える上昇となっています。
※基準：2021年2月16日
物流系は他カテゴリーよりも価格が高く分配金利回りが低い点はデメリットですが、これは長期安定のメリットがあるので当然の事ですね。
利回りが欲しい場合は、総合型で物流施設の取得に積極的な銘柄を選択する方法もあります。
例：野村不動産マスターファンド投資法人、大和ハウスリート投資法人
総合型は出遅れていましたが、この2銘柄は年初来では約15％の上昇となっています。
※基準日：2021年2月16日
物流系REITの多くは継続的に分配金が上昇しているので、直近の利回りは気にする必要は無いと考えています。
補足：物流とオフィスを合わせて保有する戦略
現在の市場状況では、物流とオフィスを一緒に保有する戦略が面白いと思います。
物流は安定性が高いので不景気でも強いという特徴があります。
オフィスは不景気には弱いのですが、好景気には力強く上昇します。
実際にコロナショック前迄は物流系が低調でオフィス系が上昇していました。
投資家が興味を示すタイミングが違うので、 先行き不透明な時は両方を持つと全体の安定感が増すと思います。
私は物流施設が中心ですが、新型コロナからの回復を想定するならばオフィス系はチャンスありです。
オフィス系REITに関しては新年から価格が上昇してきていますが、前年との比較では2桁以上のマイナス。
日経平均株価との比較では大きく出遅れており、上昇余地は充分にあると考えています。
ちなみに、中小型ビルよりも大型ビルの方が空室率が低い傾向があるので、そういった銘柄の方が長期保有には向いていると思います。
個人的に注目しているのは大和証券オフィス投資法人です。
コロナ禍でも稼働率が98％以上となっており、実力よりも価格が過少評価されているように感じています。
※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。
目先の利回りよりも、長期安定の分配金維持が大切です。
J-REITの銘柄選びでは高い利回りを求めがちですが、長期保有で分配金が目減りしていく可能性があるものはリタイア生活では利用できません。
高い利回りには何かしらの理由が隠れているので、そういった銘柄は保有期間中もドキドキすることが多いです。
リタイアの収益源として考えるならば、10年後や20年後でも安定的に分配金が支払われる銘柄を選択するべきです。
そして、結果的にこういった銘柄の方が長期的には投資口価格も上昇していくことになります。
個人的なREIT投資については昨年500万円を買付して、今年に入ってからは更に200万円分を追加購入しました。
年末までにあと300万円分を買付する予定でいます。
最後にJ-REITのメリットを付け加えると、実物不動産と比べて流動性が高い点です。
流動性については軽く考えがちなのですが、リタイア生活ではとても重要！
緊急でお金が必要になった時に、すぐに現金に変えられる（売却できる）のは大切なことです。
このメリットがあるから、私はJ-REITに対して積極的になれるのです。
今回は『J-REITの物流銘柄に投資！リタイアを目指している人は注目です』 について書きました。
記事の中でプラスになる情報があれば、運用の参考にしてみてください
【投資手法】J-REITは積立方式で買付ける
J-REITの個別銘柄のデメリットは、買付金額が大きいことに加えて投信のように積立ができない点です。
単価が高い銘柄だと60万円くらいの資金が必要になりますので、時間分散で購入するのには難しい商品ですね。
ただし、この状況は少しづつ変わってきています。
例えば私がメイン取引で行っているSMBC日興証券は、個別株（ETF）やJ-REITを金額買付できるサービス【キンカブ】があります。
（例：A株を300円だけ買う）
この証券ならば、J-REITの個別株も100円から買付できるので少額投資が可能。
しかも、毎月〇日に購入といった定期買付の設定もできるので、投資信託の積立と同じように時間分散ができます。
ちなみに、以下は私が日興証券のキンカブで積立設定をしているページの画像でです。
金ETFとJ-REITで3～4銘柄の積立を常時実践しています！
（1銘柄に対して月5回まで買付設定が可能）
この定期買付の設定は 100円から可能 ですので、気楽にチャレンジできます。
もちろんスポット買付も100円からできます。
（J-REITの個別株を100円～買える貴重な会社）
日興証券の口座を持っていて、このサービスを知らない人が案外多いです。
知らなかった人はぜひ活用してみてください。
老後対策として不動産投資の人気が高まっていますが、私は現物ではなく専門家に管理が丸投げできる“J-REIT”を選択しました。
【目指せ！J-REITでプチ大家】という感じで、コツコツ投資を継続していきます。