不動産投資信託、J-REITへの注目が高まっています。
一般的な株価が割高水準と言われているなか、Jリートは業績が堅調なのにも関わらず基準価格が低位にあります。
その影響もあり、配当（分配）利回りも4%～5％と魅力的な水準。
J-REITは安値圏で推移しており関心が高まっています。
J-REITはここ数年は下落が続き完全に負け組でした。
しかし、日銀のゼロ金利解除の前後から急反発！
各リートの直近決算も良好で、投資対象として安心感が増してきています。
そんな中、SBIアセットマネジメントが新しく設定したJ-REITファンドが話題となっています。
SBI・J-REIT（分配）ファンド（年4回決算型）
《愛称：SBI日本シリーズ – J-REIT（分配）》
注目は、信託報酬が0.0990％でJ-REIT投資ファンドとしては最安コストである点。
また、分配金利回りに着目した銘柄選定なので、高利回りも期待できます。
運用前から個人投資家から評価が高く「J-REIT投資ならこのファンドだけでいい」といった声が多数。
ただし、「ちょっと過大評価では？」と感じる部分も・・。
私も期待しているファンドですが、このブログでは敢えて不安点を提示したいと思います。
※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。
「J-REITで最安コスト！」これは、運用前の段階では評価できない。
『SBI・J-REIT（分配）ファンド（年4回決算型）』が話題になっている理由としては、コスト（信託報酬）が非常に安い点があります。
※2024年4月25日現在
アクティブファンドにも関わらず、インデックスファンドよりも低コストな点が話題となっています。
しかし、この状況に対して私は大きな違和感を感じています。
アクティブファンドは市場全体（東証REIT指数）の動きを上回る運用成績を残す事に価値があります。
現状では運用が開始されていないので、その点については不明。
つまり、市場平均を下回る可能性もあるという事です。
私が言いたいのは「平均以下の成績であれば、低コストなんて意味が無い」ということ。
極論ですが、信託報酬が年率3％の高いコストでも、市場平均の1.5倍の成績ならばそちらの方が遥かに魅力的。
今回の『SBI・J-REIT（分配）ファンド（年4回決算型）』が、インデックスファンドだとしたら私は運用前でも大絶賛したと思います。
しかし、これはアクティブファンドです。
市場平均に対してどういった成績になるかは現段階では不明。
年率0.099%（税込）の信託報酬に対する評価は、運用成績を見ないと分かりません。
配当利回りは良くても、トータルリターン（値上がり益＋配当）では東証REIT指数に劣後することも考えられます。
このファンドを買う理由が「投信を提供するSBIさんを応援したい」というものならば納得。
しかし、成績を期待したものならば、ある程度の運用状況を見てから判断するのが定石です。
前評判やSNS等の声は、話半分で聞いた方がよいと思います。
運用予定25銘柄を事前に公開！そのメリット・デメリット？
『SBI・J-REIT（分配）ファンド（年4回決算型）』が、一般のアクティブファンドとは違う試みを実施しています。
それは、事前に運用予定の銘柄を公開している点です。
書き出してみましたので確認してみてください。
| 8951：日本ビルファンド投資法人 | 3234：森ヒルズリート投資法人 |
| 8952：ジャパンリアルエステイト投資法人 | 3239：産業ファンド投資法人 |
| 8954：オリックス不動産投資法人 | 3269：アドバンス・レジデンス投資法人 |
| 8956：NTT都市開発リート投資法人 | 3279：アクティビア・プロパティーズ投資法人 |
| 8958：グローバル・ワン不動産投資法人 | 3281：ＧＬＰ投資法人 |
| 8963：インヴィンシブル投資法人 | 3282：コンフォリア・レジデンシャル投資法人 |
| 8964：フロンティア不動産投資法人 | 3283：日本プロロジスリート投資法人 |
| 8966：平和不動産リート投資法人 | 3287：星野リゾート・リート投資法人 |
| 8967：日本ロジスティクスファンド投資法人 | 3309：積水ハウス・リート投資法人 |
| 8976：大和証券オフィス投資法人 | 3466：ラサールロジポート投資法人 |
| 8985：ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 3471： 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 |
| 8987：ジャパンエクセレント投資法人 | 3481：三菱地所物流リート投資法人 |
| 3226：日本アコモデーションファンド投資法人 |
※2024年4月9日時点（変更の可能性あり）
尚、この時点の加重平均利回りは4.4％となっています。
これは日々変更になるので目安程度で捉えてください。
買付前に銘柄を公開してくれると、投資家からすると判断材料がふえるので有難いですね。
この発表に対しては「投資家ファーストの姿勢で素晴しい」という声が多いです。
ただし・・
投資家に不利益になることも・・
運用前の銘柄公開は、確かに銘柄選択をする上ではプラス材料です。
一方で、情報公開することで銘柄の株価が吊り上がってしまう可能性があります。
ファンドの運用開始が24年5月8日からなので、開始後の値上がりを予想して銘柄を買っておこうという動きが出てくるからです。
そして、この動きは将来の売り圧力（利益確定）になります。
もしも、事前公開の影響で対象銘柄が上昇してしまったら、このファンドに投資した人は高値掴みになってしまいます。
その視点にたつと、事前の銘柄公開を「投資家ファーストの姿勢で素晴しい」と言えるかは疑問・・。
アクティブファンドが募集段階で銘柄公開を避ける理由には、こういった点もあるのです。
初心者には選択肢になる！私はしばらく様子見の予定です。
『SBI・J-REIT（分配）ファンド（年4回決算型）』は低コストで高配当！
銘柄選定や変更はプロにお任せのアクティブファンドなので、知識がゼロの人には有力な選択肢になると思います。
ただし、運用状況（実力）は未知数ですので、私はしばらく様子見です。
公開されている25銘柄を見ると、期待できそうなREITもあれば「どうして、この銘柄なんだろう？」と感じる銘柄もあります。
連続増配が期待できる銘柄も多数ありますが、1年後に減配リスクがある銘柄も含まれているのが実情です。
個人的には、それほど魅力を感じませんでした。
アクティブファンドといっても、銘柄選択の方法は様々。
単純に利回り・規模などのスクーリングのみで銘柄選定しているファンドもあれば、決算内容や対話を重視するものまで様々。
銘柄変更のタイミングも適時実施するケースもあれば、時期を決めているパターンもあります。
アクティブファンドの良し悪しは、運用前の段階で判断するのは困難です。
ただし、私の銘柄選択がファンドよりも優れているかと言うと・・・
保有REITの上位銘柄は悲惨な状態。
私のマネをするならば、『SBI・J-REIT（分配）ファンド（年4回決算型）』を買った方がいいのは確かです（笑）
尚、このファンドはSBI証券のみで取り扱い。
既に募集を開始しており、2024年5月8日から設定・運用を開始となります。
J-REIT初心者や運用方針に共感できる人には、注目のファンドだと思います。
SBI証券は低コスト・年4回決算型ファンドを、他にも取扱っています。
・SBI日本高配当株式（分配）ファンド（年4回決算型）
・SBI日本国債（分配）ファンド（年4回決算型）
・SBI欧州高配当株式（分配）ファンド（年4回決算型）
いずれも信託報酬は0.0990％です。
低コスト＆配当タイプのファンドを探している人は注目。
※日本高配当株・欧州高配当株・J-REITの3ファンドを組合わせれば、毎月分配となります。