株式市場の好調と円安効果で、私の資産は順調に増えています。
ただし、株式の市場平均リターンと比較すると見劣りしている状況。
この理由としては、私の主要資産の一つであるJ-REIT（不動産投資信託）が低迷しているからです。
日経平均株価はバブル後の最高値を何度もつけていますが、J-REITは全く元気がありません。
直近1年の状況を見れば、株式投資との差は歴然です。
（基準：23年7月7日）
| 資産クラス | 1年リターン | 年初来リターン |
| 日経平均株価 | 24.9％ | 24.1％ |
| S&P500 | 14.6％ | 14.5％ |
| 東証リート指数 | -0.9% | -2.2% |
株式が大きくプラスですが、東証REIT指数（リート全体）はマイナスという惨状・・。
今後についても主要の都内オフィスビルは空室率上昇が続いており、当面は｢借り手優位｣が続くと言われています。
残念ながら、浮上のキッカケが見えません。
先行きの不透明感が払拭されるのには時間が掛かるので、上がったり・下がったりが続くと想像しています。
完全に独り負けのJ-REITですが、私は今年の3月末に約700万円を投資。
さらに、6月末に750万円の追加投資を実行しました。
今回はJ-REITへの投資について書いていきます。
※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。
この記事の目次
Jリートへの投資を継続！価格と業績のギャップあり
投資の格言に【落ちてくるナイフはつかむな】という言葉があります。
これは、下落している時は手を出さず、底打ちを確認してから投資すべきという意味。
過去に逆張りで失敗した経験がある私にとっては、耳が痛い格言です。
現在のJ-REITは下落トレンドの中にあります。
これを買うのは、逆張り投資ですね。
プラスの流れが見えない中での追加買付ですから、難しくて怖い手法と言えます。
Jリートは日銀の金融政策が行われた場合、更に大きく下落することも考えられます。
今回の投資は下落途中で実施しています・・。
株式投資であれば、悪い見本と言えるものですね。
ただし、J-REITについては株式とはちょっと違う特徴があります。
それが、賃料収入がメインである事。
収益の柱が非常に強固なんです。
賃料が契約によって決まっているので、将来の収益についても確実性が高いのが魅力。
リート価格は低迷していますが、収益が大きく毀損したわけではありません。
一方で、賃料収入がメインなので利益拡大に限界があるという見方もできます。
その結果、成長の期待が大きい株式が強い時は、リートへの関心が低くなることが多いです。
逆に株式が失速してくると、安定収益のリートが物色される傾向があります。
さて、私がJ-REITで重視している点は、安定的に支払われる配当金（分配金）です。
長期投資ですので、低迷時にコツコツ仕込むのは面白いと考えています。
下落しても、収益面から考えると過度に不安になる資産ではありませんからね。
J-REIT投資については安定的に配当収益を得ることが最大の目的！
価格の低迷は気にせずに、積み上げる事を重視していこうと思います。
次の項目では、23年6月末に追加投資をしたJ-REITについて書いていきます。
物流特化型のリートに約750万円を投資！
今回の投資は物流特化型REITのラサールロジポート投資法人(3466)。
6月末に50口を購入しました。
（楽天証券で買付）
この銘柄を買付した理由は、安定収益が期待できる物流特化型であること。
更に「増資の発表」で価格が下がっていたことがあります。
株式投資で増資（新株発行）といえば、株価が大きく下がるイメージですね。
理論上は投資家一人に対する利益配分が減る事になるので、株価下落は自然な反応です。
一方でJ-REITの増資（新投資口発行）は、少し内容が異なります。
増資によって集めたお金は、直ちに新物件の買付に充当されるのが基本です。
これは、新しい賃料収入（利益）が増えることを意味します。
【増資で口数が増えますが、賃料収入も増える】
その結果として、各投資家の利益は維持・もしくは増えるケースもあります。
Jリートの増資は、悲観的に考えなくてOK！
私は大きく下がれば、投資していく姿勢です。
「増資＝下落」のイメージから、Jリートについても増資発表後は売られる傾向があります。
今回の投資は、そのタイミングを狙った投資ですね。
ラサールロジポート投資法人(3466)の利回りは約4％です。
物流特化型の中では利回りは高めですがJ-REIT全体では低い水準。
私は配当の継続性や増配余地を重視しており、利回りについては一定水準ならOKという感じですね。
今回は下落トレンドでの買付なので、投資タイミングが良かったのかは判断できません。
年末に株価を確認するので、それまでは完全放置ですね。
投資としては年間30万円の配当金（分配金）が確保できたという点で満足しています。
今後もJ-REITに投資をして、安定的な収入源を確保していく。
J-REITについては、足元低調です。
1年間の値上がり益については株式市場に大きく劣後する可能性があります。
一方で、配当収入（分配金）は30万円増加！
これは、来年・再来年・10年先にも得られる継続収入と考えています。
私にとっては目先のリターンよりも、定期的に予想できる金額が増えることの方が重要です。
年間30万円の配当金は、1ヵ月にすると2万5千円。
会社勤めで、月給を2万5千円増やすのはかなり大変です。
配当収入を増やしていくことで、年収を増やすのも選択肢だと思います。
さて、今年に入ってからJ-REITに投資した金額は約1500万円です。
（4月と6月の合計）
目標にしていたリート保有額は、これでほぼ達成！
ただし、J-REITの条件がよい（安く買える）時は、目標設定に関係なく投資をしていく予定。
資産配分を守るのも重要ですが、目的は安定運用と収益の確保です。
当たり前ですが、重要なのは目的達成であってプロセスを完璧にこなすことではありません。
株式が好調な時にJ-REITが弱くなることは過去に何度もありました。
2023年は買付チャンスの年と考えています。
私が目指すのは長期的な収益源の確保。
足元（短期）で【市場平均に勝った・負けた】みたいな話は、あまり興味がありません。
5年後・10年後に『あの時に買付けしておいて良かった』と思えるような結果を目指して、これからも投資をしていきたいと思います。
今回は「Jリートに750万円を投資！目的は将来の不労所得を増やすこと」について書きました。
記事の中で参考になる点があれば運用のヒントにしてみてください。
尚、J-REITについては、新NISA（成長枠）の投資対象としても注目です。
非課税期間が無期限になるので、配当金（分配金）は将来の不労所得として非常に魅力的だと考えています。
新NISAの証券会社を決定！私がSMBC日興証券を選んだ理由
現在、NISA口座獲得数はNO.1は 楽天証券 、次に SBI証券 です。
（2022年12月末データより）
私もいずれかを選択する予定でしたが、NISA成長投資枠の有効活用を考えた結果 SMBC日興証券 に決めました。
SMBC日興証券をNISAを実施する理由は？
②個別株（ETF・J-REIT含む）でドルコスト平均法が可能
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詳しい内容は コチラの記事 で紹介しています。
新NISAでは、途中売却した非課税枠が復活（翌年）する特徴があります。
このことにより、短期・中期投資でも利用しやすくなりました。
積立投資＆スポット投資の両方でNISA枠を活用する場合、SMBC日興証券は有力な選択肢だと思います。
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