J-REITは、私達（投資家）が預けたお金をもとにプロが不動産に投資して、その物件から得られる賃料や売買益を投資家に配当する金融商品です。
現物の不動産投資のような多額の資金は不要（少額投資）、さらに物件管理も丸投げできるのが特徴。
J-REITは利益のほとんどを投資家に配当金として分配します。
配当金（分配金）の元となるお金は、賃料収入が中心（一部売買益）。
安定的な分配金を期待する人にはメリットが大きい商品です。
尚、私は資産全体の約3割をJ-REIT（一部インフラファンド）としています。
不動産投資の一つとして有力な選択肢であるJ-REITですが、上場しているので値動きがある点は注意。
ここ数年を見ると、J-REITは下落傾向です。
最近の値動きを見てもパッとしないので不安に感じている人もいるかもしれませんね。
今回は私が保有する中で金額が大きいJ-REIT2銘柄の状況、その投資戦略（方針）を紹介していきます。
先に結論を言うと、
「J-REITは継続保有あるのみ！価格の低迷も気にする必要なし」
※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。
この記事の目次
J-REITは22年・23年と連続下落！私の保有銘柄も撃沈
ここ数年は株式投資をしている人にとっては良い年でしたが、J-REITにとっては逆風でした。
日経平均株価とREIT（東証REIT指数）2019年～2023年のチャートを比較したの確認してみてください。
※マネックス証券のチャート分析を活用
結果は一目瞭然ですね。
過去5年で日経平均株価は60％上昇したのに対して、東証REIT指数はゼロ成長です。
特にここ2～3年が酷いですね。
21年の東証REIT指数は2200ポイントに迫る勢いでしたが、23年末は1800ポイントまで下落。
日本株がバブル後最高値を連発するなか、Jリートは悲惨な事態となっています。
約2年半にわたってズルズル下がり続けています。
私は新NISAの反発を期待して、年末にREITへ1千万円以上を追加投資をしたのですが・・・
新年こそ上昇しましたが、その後はモタモタ・・。
日本株と比べると大きく出遅れている状況です。
さて、私はJ-REITはETFを含めると約15銘柄を保有しています。
その中で保有額が700万円を超えているリートが2銘柄あるので、そちらの状況を見てみましょう。
(この2銘柄でJ-REIT保有額の30%強を占めます)。
株価：24年1月23日終値
| 銘柄 | 口数 | 購入単価 | 現在株価 | 時価合計 | 損益 |
| 8984：大和ハウスリート | 32 | 249,618円 | 258,500円 | 8,272,000円 | 284,237円 |
| 3466：ラサールロジポート | 50 | 149,222円 | 151,900円 | 7,595,000円 | 133,900円 |
私が保有するREITの2トップは、ダメダメですね。
パッと見は利益あるように見えますが、これは投資額が大きいことによる錯覚。
リターン率で考えれば、2％～3％程度・・
値動きの大きさから考えれば、利益ゼロと言ってもよいくらいです。
⊂⌒~⊃｡Д｡)⊃ ﾄﾞﾃｯ
世間は株高で盛り上がっていますが、私の保有REITは惨憺たる状況。
24年の新NISAスタートでは復調の兆しが見えたのですが・・、
すぐに上値が重くなってしまいました。
約15銘柄に投資をしているので、もちろん含み益が大きいREITもあります。
ただし、それはコロナショックで買ったものばかり・・。
単純にラッキーなだけですね。
直近1年で買付したREITは、ことごとく低調。
特に紹介した保有額が大きい2銘柄が、全体の足を引っ張っています。
強気に攻めた銘柄が低迷してるので、投資戦略を紹介するのも心苦しい状況。
私に値上がり銘柄を選ぶ才能が無いことだけがハッキリしました。
ムリ！d(`･д´･ )ｷｯﾊﾟﾘ
ただし、これらを継続保有する方針は変わりません。
その理由は、 私の目的は配当 だからです。
この点については、次の項目で説明します。
保有していれば配当は貰える！15年待てば1千万円です。
私の保有するREITの主要2銘柄は、見事に停滞しています。
今後についても株価の行方は不明・・。
来月には含み損を抱えている可能性もあります。
しかし、売却して撤退する選択肢はありません。
継続保有こそ最強の投資法です。
ここからは、J-REITの魅力である配当についてフォーカスしていきます。
先ほど紹介した2銘柄について、1口あたりの配当（24年予想）、保有口数の合計配当、5年間・10年間で得られる総配当をまとめました。
★24年配当予想を基準にして今後の総配当額を試算
| 銘柄 | 口数 | 1口-配当 | 合計/1年 | 合計/5年 | 合計/10年 |
| 8984：大和ハウスリート | 32 | 11,300円 | 361,600円 | 1,808,000円 | 3,616,000円 |
| 3466：ラサールロジポート | 50 | 7,316円 | 365,800円 | 1,829,000円 | 3,658,000円 |
| 2銘柄の合計 | 727,400円 | 3,637,000円 | 7,274,000円 |
24年の予想配当をもとに試算すると、2銘柄の年間配当は合計で70万円を超えます。
現在の含み益よりも、配当金の方が大きいですね。
仮にこの水準が続くとすれば、5年で350万円、10年で700万円以上の配当が貰えます。
15年なら1千万円を超える・・ (； ・`д・´)…ｺﾞｸﾘ途中売却は1千万円が貰える権利を放棄することになるので、そんな勿体ない選択はしません。
J-REITでも減配リスクはありますが、賃貸契約という縛りがあるので配当が大幅に減る可能性は低い（利益安定）と考えています。
さらに、REIT銘柄は数十～100棟以上の不動産を保有しているので、リスクも分散されていますね。
中長期投資に相性が良い資産だ思います。
REIT価格は元気がありませんが、業績は安定しているので心配していません。
不労所得の配当金については、年々増えている状況。
日常生活を賄えるだけの収入（配当・利子）が期待できるよになったので、将来に対するお金の不安は無くなりました。
たぶん私の性格だと、資産が増えるだけでは不安の解消は難しかったと思います。
インカムに着目した投資は保有するだけでいいのですから、投資センスが無い私にはピッタリ。
低迷中の2銘柄についても15年保有で1000万円以上の配当が期待でるのですから、ガッチリ握っておこうと思います。
ｨｮｯｼｬ━━Σ( p｀’д’))q━━━
銘柄選びは配当の継続性を重視！口数が増えれば配当金も増える
過去のデータを見ると、株式投資ならば年10％以上のリターンも可能。
それでも私がJ-REITを重視するのは、配当（貰えるお金）の確実性です。
やはり、将来に対して見通しがたっているお金は魅力的！
過去・現在のリターンが良くても、それが今後も続く保証はありません。
J-REITは賃料収入がメインで、配当が安定しているのが魅力。
10年以上の長期で賃料契約をしているケースもあります。
J-REITは利益が安定感が高く、その利益の大半は投資家に分配される仕組み。
単純に考えれば、買付を増やせばそれだけ分配金が増えるということ。
コツコツと積上げれば、老後は年金に頼らない生活も夢ではありません。
やはり、ある程度の収入が期待できるというのは配当戦略の強みですね。
ただし、銘柄選びでは配当の継続性や今後の見通しもシッカリ確認！
利回りだけで探すのはキケンです、
＼_(・ω・`)ココ重要！
J-REITの情報収集につていは、以下の記事で紹介していますので興味がある人は覗いてみてください。
J-REITは安定的な配当が得られるのが魅力。
10年保有した場合の予想配当金（総額）を書き出してみると長期保有するメリットを実感できると思います。
尚、REIT価格の行方は気になりますが、割安感はあるので時間経過で上昇していくと私は予想しています。
記事の中で参考になる点があれば運用のヒントにしてみてください。
私がSMBC日興証券をメインにしている理由
現在、個人投資家の証券口座は 楽天証券 と SBI証券 に集中しています。
私もこられの証券口座を保有していますが、現在のメインは SMBC日興証券 です。
SMBC日興証券をメインにする理由は？
②個別株（ETF・J-REIT含む）でドルコスト平均法が可能
③投信積立の買付手数料が無料！米国株の取扱いあり
④大手証券なので魅力的な新発債の販売が期待できる
詳しい内容は コチラの記事 で紹介しています。
（ネット証券を圧倒する5つの魅力）
私は配当を貰いながら分散投資が可能なETF（高配当）を重視。
SMBC日興証券は、ETFの金額買付（キンカブ）やETF積立（キンカブ定期定額売買）が可能な貴重な存在。
【分散・長期・積立】に【配当（分配金）】を加えたい人は、SMBC日興証券は有力な選択肢だと思います。
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