多くの資産が好調に推移する中、近年1人負けを続けているのがJ-REIT。
しかし、3月中旬に日銀マイナス金利政策解除のタイミングで急反発しました。
年明けからの下落は、「日銀の利上げへの不安」「地方銀行による決算対策を目的した売り」が重なったことが理由。
さらに、この動きを見越して「空売り（下がれば儲かる）」が大量に発生し、売りが売りを呼ぶ展開となりました。
J-REITの業績が上向いるのに、価格の下落が続きました。
底が見えない状況に不安が拡大！
3月中旬から急反発で年初付近へ回復！
しかし、急上昇の反動から4月に入り再び※下落（調整）へ。
※新年度の恒例、「益出し売り」。
この動きは年度末・年度初めに想定されていた事なので心配しなくても大丈夫。
足元の東証REIT指数は1750pt～1800ptです。
問題はここからどうなるか？
さて、J-REITの今後についてですが、私は東証REIT指数の年内目標は2000ptをターゲットにしています。
これは背伸びした設定ではなく、適正評価としてこれくらいは普通という意味。
現在の水準から年末に向けて10％以上の上昇という強気シナリオですね。
今回はJ-REITの見通しについて書いていきます。
※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。
この記事の目次
J-REITは割安水準！今後は海外勢の買いにも期待
J-REITのNAV倍率を見ると、0.8や0.9といった数字が多く並んでいます。
一般的にNAV倍率は1を下回ると割安と言われています。
ちなみに1倍未満というのは、投資口証券をすべて買い占めた後に法人を解散して資産を売却すれば利益が出る状態です。
買う立場としては、とても有利ですね。
データや理論から考えると、今はディスカウント状態です。
さらに、J-REITの業績が上向いている点もプラス材料。
都内オフィスの空室率は改善に向かっており、住宅賃料も上昇傾向です。
先日発表された地価公示2024（令和6年）については、J-REIT物件の中心である東京圏の土地価格は3年連続上昇となりました。
株式に対する警戒も高くなってきているので、安値圏にあるREITに資金が流れてくることも考えられます。
また、最近はJ-REIT価格が低調なこともあり、自社株買い（自己投資口の取得）をするケースも増えてきました。
これは、1口当たり分配金の増加やNAVの改善効果があるので投資家にとっては好材料！
さらに、将来的に米国が利下げが進んでいけば、海外からも利回りが高いJ-REITへの関心が高まると予想。
腰を据えた資金（中長期）が増えてくれば、東証REIT指数の2000ptは充分に達成できるというのが私の見解です。
尚、私は米国利下げは24年後半からと考えていますが、25年にズレ込む可能性も噂されています。
そういった事態となれば、年内の東証REIT指数2000ptのシナリオは持ち越しですね。
ただし、遅かれ早かれ利下げは実施されるのが既定路線。
2000ptへの達成が少し遅くなるだけの話です。
J-REITは長期投資ですから、配当を貰いながら上昇をジックリ待てばいいだけ。
分配金が上昇基調にも関わらず株価は低い水準なのですから、怖がる理由はありません。
短期目線にならないことが、この投資で成功するポイントだと思います。
J-REITに利上げは逆風？この点は全く心配していません。
日銀はゼロ金利政策を解除しましたが、短期金利の上昇は0.1％程度で影響はゼロに等しいです。
しかし、利上げが段階的に実施されれば、金利上昇に弱いと言われる「J-REIT」に不利に働く可能性があります。
ただし、私は日本が米国のように金利をグングン上げることは不可能だと考えています。
国民の多くが住宅ローンを抱えている中で、変動金利が大幅に上昇すれば生活が厳しくなる人が続出します。
中小企業も資金繰りが苦しくなり、倒産が増える可能性もあります。
常識的に考えて、国民が不幸になることを積極的に行うことはありません。
さらに、日銀も国債の保有残高が600兆円規模となっており、大幅な利上げをすれば利払い額が急増して自らを追い込むことになります。
国民生活や日銀の状況をみれば、大きな利上げはできません。
今後も利上げはあると思いますが、それは影響が小さいレベルに留まると予想しています。
また、利上げを行う場面というのは、物価上昇の勢いが止まらないような状況です。
こういった時は、J-REITの賃料収入や売却益も増えている時。
業績プラスが金利上昇を相殺してくれると考えられます。
不安を煽るような発信も多いのですが、ほとんどは金利だけが上昇したシミュレーションで非現実的なもの。
そもそも、J-REITは長期の固定金利が中心なので、金利に対する価格変動は過剰反応と言ってよいでしょう。
J-REITを大きく仕込むタイミングはいつがいい？
J-REIT価格は過去と比較すれば割安なので、現段階の価格でも充分に魅力的だと考えています。
利回りは約4.5％！
長期的に得られる配当（分配金）としては合格点。
無理に投資チャンスを考えるとすれば、日銀が次の利上げを示唆した時がおもしろそう。
そうなれば絶好の仕込みチャンスです。
現在の日銀の総裁である植田さんは、前回の黒田さんとは違うタイプ。
黒田さんはサプライズ的な発表が多かったのですが、植田さんは小出しに情報を出して影響を探っていくタイプ。
仮に次の利上げがある場合でも、数か月前から市場反応を探る発信があると思います。
その期間はJ-REITが軟調になっていく可能性あり。
仕込むタイミングとして頭に入れておきたいですね。
実際には、利上げといっても実際には非常に小さなレベルだと思うので、下落してもすぐ回復すると思います。
ただし、REITは銘柄によって信頼度が全く違うので、事前に銘柄をチェックしておくことが大切。
J-REIT専門家（アナリスト）の情報も参考になります。
信頼度が高いのは不動産会社がスポンサーになっているREITですね。
ファンドがスポンサーの場合は、玉石混交なので要注意！
尚、次の利上げ（日銀）は早くても年後半だと予想しています。
J-REIT価格が既に大きく上昇している可能性も考えられます。
過去との比較では現在も充分に魅力的な水準！
一口当たりの分配金についても、緩やかに上昇していく見込みです。
時間分散で投資をしながら「大きく下がった時にガツンと買う」くらいのスタンスの方が良いと思います。
米国利下げ時期については予想がコロコロ変わっていますが、遅かれ早かれ実施されます。
目先の動きに一喜一憂せずに、長期視点で運用していことが大切ですね。
今回は「24年度 Jリートの見通しは強気！年後半に東証REIT指数は大幅上昇？」について書きました。
記事の中で参考になる点があれば、運用のヒントにしてみてください。
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