24年に入り株式投資がスタートダッシュを見せました。
日経平均株価は最高値に接近、NYダウも好調です。
そんな中にあって、低迷から抜け出せずに藻掻いているのがJ-REIT。
株式は継続上昇、債券は反転というなかで、2年以上も下落が続いています。
年初からの東証REIT指数は、※-5.11%で1人負けと言ってもよい状況。
※24年2月16日現在
完全に下落トレンドで、どこまで下がるか全く分かりません。
参考までに、同日の日経平均は年初来＋15％のリターン。
私の保有資産は30％がREIT（約15銘柄）。
足を引っ張る存在として悪目立ちしています。
しかも、保有する銘柄が怒涛の下げっぷり！
ﾅﾝﾃﾞﾔﾈ━━(*´∀`)ﾉ━━ﾝｯ
年初からの成績はREITだけが完全にマイナス。
日本株と世界株の上昇分を、どんどん飲み込んでます（笑）
分散投資なので、弱い資産があるのはしょうがないですね。
今回は、低迷するJ-REITに関する記事。
東証REIT指数は5年前よりも下の水準で、他の資産と比べて大きく出遅れています。
さらに、国内大型株の東証プライム市場の800兆円に対して、J-REITは15兆円程度しかありません。
小さい市場規模に加えて数年間も続く低迷・・、
高配当なのに新NISAでも注目されません。
投資対象として忘れられた存在になってしまいました。
この状況ではしかたありませんね。
この状況を考えると不思議ですね。
・・と言うわけで、
24年前半のJ-REIT 強弱材料と今後の見通しについて書いていきます。
しばらくは、浮上が難しそうですが、長期視点では強気姿勢です。
※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。
この記事の目次
不思議と記事が読まれるJ-REIT、でも注目度は低い？
以前、J-REIT 記事への反応は小さかったのですが、最近はアクセス数が増えています。
考えらえる理由として、現在はREITの記事がとても少ないという点があります。
金融機関やマスコミは好調な資産（日本株や米国のマグニフィセント・セブン）を中心に情報を発信しますからね。
ただし、投資を行っている人は少ないですね。
では、ここからは私が考えるJ-REIT投資の注意点とプラス材料について書いていきます。
先ず「FRBの利下げで、反転上昇」という話がありますが、このシナリオ通りになるかは分かりません。
米国リートを見ると利下げの思惑が高まった23年10月頃から上昇に転じていますが、J-REITは反応が鈍く複合的な要因で低迷していると考えられます。
★関連記事
J-REITは4月まで不安材料が多い！もう一段の下げもある？
先ずおさえておきたいのは「株式が強い時は、J-REITはそれに劣後する傾向がある」という点です。
株価が上昇する時は企業の成長性が高い時期なので、賃料収入がメイン（成長が限定的）のリートへの関心は低下します。
騰落率に大きな差が出てきているので、「J-REITを売って日本株を買う」という投資家もいると思います。
さらに、毎月分配型の投信がNISA対象外ということもあり、J-REIT関連の投資信託からの資金流失（売却）が続くという逆風が続いています。
REIT投信の資金流出は23年9月から継続中（下落時期と一致）
この状況が落ち着くまでは、リート反転は難しいかも？
また、2月～3月は機関投資家の動きも上値を重くする要因となります。
この資産は「保険」「銀行」といった機関投資家が多く保有しています。
その結果、3月後半にむけて決算対策売りが出やすい時期。
過去に何度か大きく下落しているので注意してください。
割安水準の場合でも、2弾・3弾と売りが続くことがあります。
さらに、日銀の金融政策の変更に対する警戒があります。
市場関係者の多くは「日銀は4月がマイナス金利の解除に踏み切る」と予想しています。
※金融政策決定会合:4月25日・4月26日
実際にはJ-REITへの影響は軽微なのですが、外国人投資家はこういうことを凄く気にしますね。
機関投資家の決算売り、日銀の金融政策への警戒、日本株の好調など、J-REITが上昇しずらい環境にあるのが直近の状況。
ただし、外部的な要因で低迷しているだけで、J-REITの業績が悪いわけではありません。
4月後半までは更に下落する可能性はありますが、価格変動に慌てない事が重要だと思います。
次にポジティブ材料です。
都心のオフィス賃料がついに上昇へ！長期視点では仕込み時？
J-REITでもっとも大きい用途はオフィスになります。
※特に都内にREITのオフィス物件が集中！
つまり、オフィス市況の改善がJ-REIT復活のカギとも言えます。
このオフィスについてはコロナ禍での在宅勤務推奨、相次ぐ再開発ビルの完成で供給過多という逆風が続いていました。
三鬼商事によると2024年1月時点の東京都心5区のオフィス・ビル平均空室率は5.83％。
「適正空室率は5％」と言われているので、まだ厳しいですね。
ただし、5%台まで下がったのは2年8ヶ月ぶり！
改善している状況です。
ポジティブなニュースが増えてきました。
まだ、完全復活とは言えませんが、底打ちの可能性は高さそうです。
実際にJ-REITのオフィスの稼働率については、上昇へと転じています。
他のセクターでは、企業が賃上げに積極的なこともあり住宅系に追い風（賃料の上昇予想）。
物流施設も賃料についてもプラス予想です。
J-REIT価格は低迷していますが、全体的な状況は良い方向へと進んでいます。
さらに、NAV倍率（株式におけるPBRと似た指標）については9割以上の銘柄が1倍割れです。
※2024年2月15日現在
J-REITの過去データから考えれば、NAV倍率（全体の平均）が1倍割れの時期に仕込めば報われる結果となっています。
割安圏にあるので、将来的に上昇する可能性は高いと私は考えています。
24年前半（4月後半くらい迄）は、日銀の動きを意識して、曇り空のような展開が続くと予想されます。
一方で、J-REITを取り巻く環境はプラスに転じてきており、割安感が高まっています。
個人的にはマイナス金利を解除してくれた方が、「悪材料の出尽くし」でJ-REITにはプラスになると予想しています。
解除後も日銀の金融緩和の環境は維持するということなので、現在のJ-REITはちょっと過剰反応（下がりすぎ）というのが私の見解です。
日米の金融政策が動き出すまでは、グズグズ状態が続くと予想しています。
ただし、いずれは反転すると考えられるので出遅れのJ-REITは 投資妙味あり！
長期視点であれば 晴れ というのが私の見立てです。
足元は不透明要素が多いので、反転したように見えても再び下落に転じる可能性があります。
株式が強いので、REITに資金が回ってくるまでには少し時間か掛かかりそう。
また、マイナス金利解除（4月？）までは底値判断が難しいので、安易な一括投資は避けた方が無難。
安値水準なのは確かなので、私は時間分散で追加投資していく方針です！
J-REIT価格は低迷していますが、その理由は外部要因（業績は堅調）
いずれは、適正水準へと戻ると考えています。
（私の中長期目標は、東証REIT指数2000ポイント）
今回は「低迷が続くJ-REITは復活するのか？強弱材料と投資の着眼点」について書きました。
記事の中で参考になる点があれば運用のヒントにしてみてください。
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