専門家に聞いた!マンション購入のタイミングと損をしない選び方

消費税が2019年10月から10%に引き上げられます。
そして増税前の駆け込み需要で盛り上がるのが不動産業界。

8%からの変更ですから僅か2%の差ですが、不動産のように数千万単位の買い物は数十~数百万の差になりますからね。

また、現在は金利が非常に低いのでローンを組むのも有利な時期というのも後押しになっているようです。

さて、“買い時”にも見えますが専門家はどう考えているのでしょう?

私は宅建を保有していますが住宅事情は詳しくないので、不動産の相談があると専門家にヘルプをお願いしています。

選択ポイントや買い時は人によって若干違うのですが、専門家が声を揃えて同じ発言をする内容もあります。

今回はそういった意見を参考にしながら、新築マンションの購入を検討する時に憶えておくと役立つ点を書いていきます。


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衝撃!マンションは終の棲家にはならない?

専門家から聞いて驚くのは『マンションは住み替えが前提』『長く住むと資産価値が0になる』といったセリフです。

マンション販売の常套句である「ローンが払い終われば資産として残ります」という言葉とは正反対ですね。

この点について説明を求めた時に、とても明快な回答を得ることができました。

『築30年の中古マンションを購入したいと思いますか?』

うーん、言葉に詰まりますね。買い手が使なければ資産価値はありません。
また、このような事も教えていただきました。

『マンションのローンが終わると支払いから解放されたと思う人も多いのですが、その頃から修繕積立金が跳ね上がるケースが多いので支出は永久に続きます。』

マンション購入では管理費と修繕積立金の事が頭から抜けてしまっている人が多いので注意したいですね。

また、修繕積立金は築年数が長い物件ほど滞納者が多く、修繕ができないケースも目立ちます(大きな問題になっています)。

共有であるマンションは、自分の意志だけではどうにもならない点がある事は頭に入れておくことが重要です。

何だかデメリットだらけに感じてきてしまいますね。
しかし、ちゃんと利点もあるので次に説明します。

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築10年程度であれば、資産価値あり

終の棲家にすると資産価値がなくなると書きましたが、築10年~15年くらいで売却するとまずまずの価格で売却できるケースが多いです。

木造の戸建て住宅と比較して、コンクリートのマンションは耐用年数が長いので価格の下げが緩やかというのが特徴。

もっとも、20年を過ぎると耐用年数は勿論ですが設備も古くなるので売却が難しくなってくる点は注意。

専門家からは「理想としては築10年まで」という声が多いですね。

尚、築30年や40年だと売れないという話ではありません。買い手が少ないので大幅な安売りとなるという意味です。

つまり、価格が下がりずらいマンションを選択する必要があるという事です。

価格が下がりずらいマンションとは?

価格が下がりずらいマンションの条件として、ほとんどの専門家が口にするのが「駅から5分」「快速(急行)の停車駅」の2です。

やはり便利な立地は価格が下がりずらいという予想通りの話ですね。

また、長期的な視点で見ても頷けます。日本は人口減少が進んでいてことから各自治体ともスマートシティ構想が進んでいます。

簡単に言うと、駅近などに居住区を絞りこんでサービスを充実させる構想。買い物は勿論ですが病院なども近くないと高齢社会では生活できません。

10年、20年の経過でこの動きはハッキリ出てくるので、徒歩30分やバスで15分といったマンションはかなり厳しくなってくるような気がします。

逆に言えば、立地さえよければ資産価値が維持できる可能性もありそうですね。

ちなみに、持ち家と賃貸の比較という話も時々耳にしますが、これは価値観の違いですので比較する事に意味はありません。

『費用的には○○の方が有利・・』みたいな話は、諸条件を変えてグラフや表を作ればどちらを有利にすることも可能ですから気にしなくていいと思います。

買い時はいつ?増税前は危険ゾーン

まず消費増税の前と後ではどっちが有利かといえば、過去の歴史では増税後に軍配が上がっています。

究極的に言うとマンション価格は買いたい人が多ければ上がりますし、少なければ下がります。

消費増税前は駆け込み需要で一時的に爆発的に売れますが、増税後は反動でピッタリと販売が止まってしまう傾向があります。

売れ残った場合は“値引きをしてでも販売しよう”という状況になるので、増税後の方が掘り出し物が出てくる可能性が高いですね。

増税前と後でどちらが有利かは明言できませんが、個人的には増税後の方が有利だと思います。

本当の買い時は不景気の時!

新築マンションは基本的に建設中に販売を開始して、完成した時には完売状態でなくてはいけません。

これが、完成してもズーット売れ残っている状態だと大幅値引きなんて事もあり得ます。

実際にリーマンショック後の不景気の時には新築マンションが大量に残ってしまい値引きラッシュとなりました。

一部の新築マンションでは中古物件と同水準やそれ以下という価格で販売されたケースもあり、強烈な価格が横行しました。

その時に購入した物件に関しては、現状で大きく価格が上昇している事も多々あるので、タイミングが良ければ資産価値が増える事も・・?

現状については、東京オリンピックが終わった後にはマンション余りという状況を想定されるので、不透明感が強いです。

また、金融緩和なので不動産価格は上がりやすい状況。
つまり高値圏という可能性を頭に入れながら、購入の判断をする必要があります。

もしも、価格の大底を狙いたいという人がいれば、日銀の政策が緩和から引き締めに移行した時が大チャンスかな?

ただし、それがいつになるかの予想がつかないのが難点です。

参考までに、私が複数の専門家に聞いた範囲でいうと、今が買い時と答えた人は1人もいませんでした。

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売却する時の事を考えながら選ぶのが成功の秘訣

今回は「専門家に聞いた!マンション購入のタイミングと失敗しない選び方」について書きました。

マンションの購入時には、そこでの生活をイメージして決断する人が多いです。

個人的には「売却する可能性もあるなぁ」と先の事も考えながらマンションを探すと失敗する可能性は低くなると考えています。

今は最新設備であっても、10年・・20年と住めば時代遅れになっていきます(条件悪化)。

ただし、駅近や快速電車が停車するといった立地の利便性については、長期で好条件として維持される可能性が高いです。

“売却なんてしない”という人であっても、「売却する可能性もあるなぁ」と思って探していった方がプラス面が多いと思います。