24年 NISAがスタートしました。
株式投資では、12月28日の買付分からNISA口座で取引できます。
非課税枠は最大1800万円（年間上限360万円）に拡大！
そのうち、株式やREITなどにも投資ができる成長投資枠は最大1200万円（年間上限240万円）となっています。
つみたて投資枠は最大600万円（年間上限120万円）ですが、こちらの対象商品は成長投資枠でも利用可能。
新しいNISAを楽しみにしていた人は多いと思います。
私も期待していた投資家の一人。
インカムゲイン（配当など）を増やしているので、これらが非課税になるのは嬉しいですね。
しかし、私のNISA口座を使った投資は、少し先になりそうです。
実は、年末にJ-REITが値下がりしていたのでガッツリ買付しました。
投資額は1000万円を軽々超えています！
買付は12月21日～12月27日だったので、新NISAのスタート前・・・
つまり、全て課税口座です。
その前にはインフラファンドにも投資しています。
J-REIT投資と合計すると、1300万円程度。
その結果・・・
24年 投資用で確保していた資金が無くなりました。
ｹﾞｯ!(꒪ꇴ꒪|||)⚡
NISA用だけでなく余剰投資で準備していたお金も枯渇！
最低限の投資（積立）は維持しますが、それ以外をする余裕はありません。
手元のお金も少ないので、保有資産の一部を現金化することも検討中です。
今回は新NISAが始まる直前にJ-REIT投資をした理由について書きます。
特別な戦略や銘柄ヒントはありません。
気楽に読んでください。
※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。
この記事の目次
高配当なのに新NISAで購入しなかった理由は？
「高配当のREITなら、NISA口座の方が良いのでは？」
こんな疑問を持った人もいると思います。
確かに“配当が非課税になるNISAの方がメリットがある”というのは納得！
少し待てば非課税口座（新しいNISA）が利用できるのに、その前に大量買付をしました。
この理由は・・
結論としては、 買いたい価格になったから！ という単純な話です。
私のスポット投資は【購入したらズット放置する】というのが基本。
ただし、完全放置は思ったよりもストレスが掛かります。
安易に実施すると値動きが気になって続きません。
その為、「この価格で買えば、長期保有で良い結果になる」と自分が納得した時点で投資するようにしています。
その価格になったのが、たまたま新NISAの直前だったというわけです。
少し待てば、NISA口座が利用できて価格も更に下がった可能性があります。
ただし、それは絶対ではありません。
私はルールを決めて、それを淡々とこなしていくことで資産を増やしてきました。
予想やセンスで成功したタイプではありません。
自分が納得する価格になれば買付する！
スポット投資では、このことを重視しています。
それに、新しいNISAは期限なしになりました。
「〇年間で終了」みたいな縛りはありません。
極論ですが、NISA口座を利用するタイミングは10年後でもいいのです。
また、特定口座（一般口座）で保有している銘柄を売却して、NISA口座で買いなおす方法もあります。
NISAは魅力的ですが、最重要なのは市場動向だと考えています。
そもそも、欲しい銘柄が 希望する価格 になるチャンスは何度もありません。
計算や引き延ばしをせずに、決めた価格で買付けるのが私のスタイルです。
東証REIT指数が1800ポイントを下回ったので買付！
J-REITに対して、1000万円以上の投資を実施しました。
投資は、東証REIT指数が1800ポイントを下回ったのを合図にスタート！
1750ポイントに向かって投資を段階的に実施しました。
「1800ポイントを下回ったら買う」
自分で決めていたルールに従って淡々と行動した感じですね。
買付したのは主に物流施設・住宅といったディフェンシブ性が強いリート。
幅広く10銘柄程度に投資しました。
完全な新規購入は「3292 イオンリート投資法人」のみ。
それ以外は保有銘柄の追加になります。
尚、私は値上がり期待で銘柄を選んでいません。
そもそも、株価の先行きを予想するだけに力量はありませんからね。
今回は珍しく上昇していますが、買付から半年くらいのマイナスは普通のことです。
注目しているのは、配当の継続性です。
インカム狙いの投資なので、ジックリ保有するだけ。
基本的には賃貸契約が長期・配当が安定している銘柄を優先しています。
保有は、物流のリートや住宅リートが多めですね。
例外としは新規で買付したイオンリート。
こちらは商業施設の特化タイプです。
イオンリートは、20年間の長期・固定賃料の契約が中心という点に注目しました。
長期の安定配当を期待したいと思います。
今回はまずまずの水準で買えたと思います。
ただし、それは業績面からの話。
短期的にはどのような値動きをするか予想がつきません。
J-REITは24年も低迷する可能性があります。
リート価格に変動を与えそうな要因としては、日銀の金融政策ですね。
どのタイミングで金融政策が変更になるかは分かりませんが・・
賃上げを基準にするならば、春闘が終わった4月の金融決定会合！
ここで一波乱があるかもしれません。
また、海外との関係で言えば 米国が利下げを開始する前に実施したい のが本音だと思います。
3月のFOMCで利下げという予想もあるので、日銀は1月にサプライズという可能性もゼロではありません。
さらに、懸念材料としては新しいNISAでは投資信託の毎月分配型が対象外であること。
REIT投信は毎月分配が多く、大型ファンドから資金流出が続いています。
これは下押し圧力ですね・・。
ただし、峠は越えたと思うのでそろそろ終わりかな？
一方でNISAスタートによって、個人投資家の資金流入が期待できます。
実際にNISA開始の12月28日は、J-REIT・インフラファンドが軒並み上昇しました。
今後も上昇材料として期待できそうです。
現段階の印象では、24年もリートは方向感がハッキリしない展開が続きそう・・。
変動理由は業績とは関係ないものばかりなので、一喜一憂せずにどっしりと腰を据えた運用をしたいですね。
私は長期的に考えて魅力的な水準ならば買うという戦略。
購入したら配当を貰いながらジックリと保有するだけです。
私の投資目的と買付で得られることは？
今回の投資により、年間の配当収入は50万円以上プラスになる見通しです。
配当は生活費として利用するので、月の生活費が4万円増える計算！
ユトリができるので精神的にも良い影響があります。
「配当の継続性を重視」というのは、このことが理由。
途中で減配・無配になると生活の質が低下しますからね。
10年以上の保有を前提に銘柄選択をするようにしています。
投資・運用については将来の備えとして行っている人が多いと思います。
私も同じですが、将来の為だけではありません。
今の生活も楽しみたい！
その理由から、現在は配当等を狙ったインカムゲイン投資の比率を高めています。
この点については資産状況や投資の目的、価値観の違いもあるので何が正しいということではありません。
1年を振り返ると、株式・債券・金が資産を押し上げてくれましたが、J-REIT・インフラファンドは悲惨と言ってもよい状況でした。
しかし、そのおかげで最後に大きく投資ができました。
配当収入の確保で生活を豊かにする目標については大幅前進。
大満足で23年の投資を終えることができました。
これからも、周囲は気にせずに自分が決めた事を淡々と実行していこうと思います。
今回は「J-REITに1000万円超の投資！タイミングは東証REIT指数1800ポイント」について書きました。
記事の中で参考になる点があれば、運用のヒントにしてみてください。
私がSMBC日興証券をメインにしている理由
現在、個人投資家の証券口座は 楽天証券 と SBI証券 に集中しています。
私もこられの証券口座を保有していますが、現在のメインは SMBC日興証券 です。
SMBC日興証券をメインにする理由は？
②個別株（ETF・J-REIT含む）でドルコスト平均法が可能
③投信積立の買付手数料が無料！米国株の取扱いあり
④大手証券なので魅力的な新発債の販売が期待できる
詳しい内容は コチラの記事 で紹介しています。
（ネット証券を圧倒する5つの魅力）
私は配当を貰いながら分散投資が可能なETF（高配当）を重視。
SMBC日興証券は、ETFの金額買付（キンカブ）やETF積立（キンカブ定期定額売買）が可能な貴重な存在。
【分散・長期・積立】に【配当（分配金）】を加えたい人は、SMBC日興証券は有力な選択肢だと思います。
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