J-REITは不動産投資が少額からできる注目資産。
投資家から集めたお金でオフィスビルや物流施設・住宅など複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。
投資商品の中では、配当（分配）利回りが高いのが魅力。
配当収益の見通しが立てやすいのがいいですね。
高い配当利回りということで、NISA投資が追い風になる期待があります。
今回は私が実践する『J-REITの情報収集』について紹介します。
J-REITの情報収集は簡単！
ただし、大切なことを見落として（気がつかなくて）失敗するケースが多いので注意が必要です。
※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。
この記事の目次
先ずは、J-REITの現状を把握する（広く浅く）
J-REITに投資をするにあたって、最初に考えるのが全体の相場状況です。
買付タイミングとしては、リート市場全体が低迷している時。
割安で投資して、長期保有が理想ですね。
そして全体の状況を把握するのに重要なのが 東証REIT指数 です。
私は東証REIT指数が1800ポイントを下回ると『買い場到来！』という感じで行動することが多いです。
リート全体の水準が魅力的になったら、いよいよ次は銘柄の選定です。
各銘柄についてザックリと内容が把握できるのが以下のサイト。
REIT全体の利回りから、個別銘柄の特徴（利回りや決算月、運用資産など）まで幅広い情報が確認できます。
投資銘柄の候補を見つけ出すので便利なサイトです。
さて、上記の2サイトだけで投資判断をしている人も少なくないと思いますが、ちょっと注意点があります。
『JAPAN-REIT.COM』などは情報が多いのですが、プラス材料やマイナス材料について細かい説明はありません。
決算報告についても扱っていますが、内容が表面的なものだけで参考になりません。
好調時であれば、簡易的な情報だけで良いのですが・・
割安で利回りが良いので投資したら、その後にテナントが退去して空室率が悪化した（分配金の減少）なんてこともあります。
ちょっと、参考例を見てみましょう。
(銘柄の推奨・非推奨ではありません)
8960：ユナイテッド・アーバン投資法人の場合。
ユナイテッド・アーバン投資法人は総合型リートでオフィスビル、ホテル、住居など幅広い物件を所有しています。
優良リートの一つで人気があります。
★2024年1月4日時点
投資口価格 143,100円(分配金利回り4.75％)
分配金の見通しは以下です。
| 23年5月（実績） | 23年11月（予想） | 24年5月（予想） |
| 3,229円 | 3,300円 | 3,400円 |
どうでしょう？
今回の取り上げた情報だけで考えると魅力的に見えますね。
個人的には分配金が右肩上がりなのが良いと感じました。
しかし、これだけでは見えない情報があります。
それが、今後のテナント退去予定。
ユナイテッドアーバンが所有するオフィス物件である川崎東芝ビル（一棟貸し）から24年6月にテナント退去が決まっています。
ちなみに、川崎東芝ビルは当リートが所有するオフィス物件では最大級。
24年6月に退去ですから分配金に影響がでるは24年11月からですね。
先ほど提示した分配金は24年5月までなので、その先は不透明という事。
ユナイテッド・アーバンは多くの物件を保有しているので、一棟オフィスだけで分配金が大きく目減りする心配はありません。
しかし、新しいテナントの誘致に時間が掛かれば、分配金が減少に転じる可能性もあります。
さて、テナント退出について「知らなかった・・」という人もいると思います。
実際にはユナイテッド・アーバンからはシッカリと情報発信されており、隠していたわけではありません。
ただし、オフィスの解約申込は1年前～半年前から多いので、かなり前まで遡らないと情報が得られません。
これを個人で細かくチェックするのは、なかなか骨が折れる作業。
尚、これ以外にも、積水ハウス・リート（3309）が24年7月に主要ビルからメインテナントが退去する予定があります。
※今後の分配金に対する影響がでると思うので要注意。
優良リートが高利回りで放置されている時は、こういった隠れた情報（分配金の減少リスク）が理由が多いので注意。
次の項目では、私がこういった情報をどうやって見つけているかを紹介します。
J-REIT・個別銘柄の分析レポートを読む！
結論を先に言うと『証券会社等が発表するJ-REITレポート』を参考にしています。
私がメインのSMBC日興証券は、注目度が高い個別リートについては3ヶ月に一回程度の頻度で発表されています。
大手証券（大和・SMBC日興・みずほ・野村など）は有名アナリストが多く在籍しており、情報面で強みを持っています。
ネット証券にもアナリストはいますが、人数が少ないので情報力に差があるのが実情。
特にJ-REITの個別銘柄については、ネット証券だと独自レポートは無いに等しいですね。
ネット証券はこの部分がどうしても弱い・・。
大手証券は対面で大口顧客の相手もするので、アナリストの情報力は重要。
一方でネット証券は個人のセルフ売買が基本なので、重要視されていないのかもしれません。
例えば、 SMBC日興証券 ではREITアナリストで有名な 鳥井裕史 が在籍しています。
鳥井氏は日経アナリストランキングREIT部門で2023年1位。
これで、8年連続首位（REIT部門）です。
※2位は大村恒平/野村證券 3位は大畠陽介/みずほ証券
実は前項で記載したテナント退出情報も、日興証券のレポートで知りました。
J-REIT全体だけでなく、個別リートの詳細分析もあるのが強みですね。
レポートには、気が付かない問題点や好材料・※目標株価などが紹介されているので最終判断で大きな参考になります。
※目標株価は6ヶ月～12ヶ月後を想定しています。
ちなみに、日興証券のレポートは基本的に口座開設者（ネット口座を含む）でないと読めません。
※第三者への提供禁止の為、ブログで内容紹介はできません。
個別リート・REIT業界の情報を知りたい人は、口座開設をしておくといいと思います。
公式SMBC日興証券
現状は業種別アナリストランキングのベスト3は大手証券が独占。
アナリストの在籍数では大和証券がトップです。
尚、J-REITという点では SMBC日興証券の優位性が高いと思います。
REITの大御所である鳥居氏はもちろん、住宅・不動産の業種別アナリストではSMBC日興証券の田辺氏が4年連続1位（23年）。
不動産分野に強いアナリストが揃っているので、有益な情報が期待できます。
J-REIT投資をする人は注目ですね。
今回は『J-REITで失敗しない為の情報収集！テナント退出予定は絶対に確認』について書きました。
記事の中で参考になる点があれば運用のヒントにしてみてください。
私がSMBC日興証券をメインにしている理由
現在、個人投資家の証券口座は 楽天証券 と SBI証券 に集中しています。
私もこられの証券口座を保有していますが、現在のメインは SMBC日興証券 です。
SMBC日興証券をメインにする理由は？
②個別株（ETF・J-REIT含む）でドルコスト平均法が可能
③投信積立の買付手数料が無料！米国株の取扱いあり
④大手証券なので魅力的な新発債の販売が期待できる
詳しい内容は コチラの記事 で紹介しています。
（ネット証券を圧倒する5つの魅力）
私は配当を貰いながら分散投資が可能なETF（高配当）を重視。
SMBC日興証券は、ETFの金額買付（キンカブ）やETF積立（キンカブ定期定額売買）が可能な貴重な存在。
【分散・長期・積立】に【配当（分配金）】を加えたい人は、SMBC日興証券は有力な選択肢だと思います。
公式 SMBC日興証券