J-REITは利回りが魅力!個別銘柄を選択するメリットを紹介

2020年から意識的にJ-REITへの投資額を増やしました。

世界的な金融緩和(超低金利)で金利収入の主力であった債券投資の期待が小さくなったからです。

利息・配当収入を生活費の一部に組入れいているので、新たに安定的な収入源を見つける必要がありました。

そこで注目したのが、不動産投資から生じる収益を投資家に分配する仕組みのJ-REITです。

価格変動が大きいというデメリットはありますが、分配金(配当)に関しては賃料収入が主な原資なので安定性が高いのが魅力。

高い分配金に注目している人は多いと思います。

J-REITに投資する方法としては、大きく分けると【個別銘柄】・【ETF】・【投資信託】の3つがあります。

この中で私が選択するのは【個別銘柄】です。

株式投資ではインデックス投資を中心にしている私が、J-REITだけは例外的に【個別銘柄】を優先している理由について書いていきます。

※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。

あれっ?ETFや投資信託だと分配金の利回りが低い・・

J-REITに投資をしえいる人に『J-REITの魅力は?』と質問すれば、多くの人は“分配金の高い”という点をあげると思います。

J-REIT全体の分配金利回りを計算すると、 だいたい4%前後と非常に魅力的 です。

例えば、2020年10月2日時点だとJ-REITの分配金平均利回りは約4.1%です。
ETFや投資信託を調べると3.7%~3.9%程度でした。

手数料もあるので若干利回りが下がりますが、それても充分な水準ですね。
この程度の差ならば、ETFや投信で良い気がします。

しかし、この利回り水準はJ-REIT個別銘柄に投資をしている人にとっては、イメージよりも低いと思います。

実際に同日(10月2日)のJ-REIT全銘柄の利回りを合計して、銘柄数で割ってみましょう・・

その答えは、利回り平均は4.55%で遥かに大きな数値になります
分配金平均利回りは4.1%のはずなのに・・なんで?

この理由について説明します。

ETF(投信)の配当利回りが低くなる理由は?

J-REITのETFや投資信託は、全銘柄を対象とする指数である東証REIT指数に連動するものが多いですね。

ここで注意したいのが、東証REIT指数は時価総額が大きい銘柄の影響をうける方法で計算されているという点です。

時価総額が大きい?
ちょっと分かりづらいと思うので、簡単に説明します。

仮に、Aリート(配当5%)Bリート(配当3%)がの2銘柄あるとします。

5%配当と3%配当だと平均利回りは4%ですね。
これが、多くの投資家が持つイメージです。
※(5%+3%)÷2銘柄=平均4%

・・・・・しかし、

Aリート(配当5%)が保有するビルが【3件】に対して、Bリート(配当3%)の保有ビル数が【10件】だったらどうでしょう?

利回り5%ビル×3件、利回り3%×10件だと・・
(15%+30%)÷13件=約3.5%

先ほどの計算よりも0.5%も利回りが下がりましたね。
ザックリ説明すると、これが東証REIT指数での計算に対する考え方です。

この計算方法だと、 規模の大きな銘柄の影響が大きくなります 

イメージとしては三菱地所や三井不動産といった誰もが知っている大手がスポンサーになっているような銘柄ですね。

こういった信用が高いREITは、利回りが低いのが普通ですので全体の数値を押し下げることになります。

ETFや投信が、やや利回りの魅力が欠けてしまうのはこれが理由です。

また、ETFや投信で注意したいのはこれだけではありません。
投資対象に対してもデメリットがあります。

東証REIT指数は絶不調の銘柄も組込まれてしまう・・

ETFや投信のメリットは、多くの不動産に分散投資できることです。

ただし、REIT全体を丸ごと購入するので、どうしても不調の銘柄も組込まれてしまいます

『インデックスだから、それは仕方ない・・』

確かにそうなのですが、J-REITは全部で約60銘柄しかありません

そして、ショッピングモールやホテルなどは、新型コロナウイルスの大打撃を受けているのはご承知の通りです。

商業施設やホテルを投資対象とするREIは約10銘柄くらいあるので、全体約60銘柄から考えて決して少なくありませんね。

オフィス主体のREITも大きな影響が出ているので、東証REIT指数に投資をするETF(投信)は利回りだけでなく価格についても上値が重くなっています。

それに対して住宅系や物流系のREITはコロナ前の水準に回復している状況。
こちらに絞った人は、しっかりリターンが出ているはずです。

私は60銘柄であれば、個別銘柄を調べる手間はあっても良いと思います。

分散についても神経質にならなくてもいいかな・・

そもそもREIT全体の保有物件数は4000を超えているので、1銘柄あたり50棟ぐらい保有しているのは普通

つまり、個別銘柄といっても複数の物件への分散投資なのです。

J-REITの個別銘柄は複数の不動産に投資する投資信託の仲間です。
株式の個別銘柄とは似て非なるものである事は、頭に入れておくと良いでしょう。

J-REITの個別銘柄は、少額投資や積立ができないって本当?

J-REITの個別銘柄のデメリットは、買付金額が大きい点や投信のように積立ができない点があります。

最低取引でも60万円くらい必要な銘柄もありますからね。
こういった背景もあり、泣く泣くETFや投資信託を選択している人も少なくありません。

しかし、この状況は少しづつ変わってきています。

例えば私がメイン取引で行っているSMBC日興証券は、個別株やETFを金額買付できるサービス【キンカブ】があります。
(例:A株を300円だけ買う)

この証券ならば、J-REITの個別株も100円から買付できるので、資金デメリットは無くなります。

また、毎月〇日に購入といった定期買付の設定も可能ですから、投資信託の積立と同じ手法も実践できます。

ちなみに、以下は私が日興証券のキンカブで積立設定をしているページの画像でです。

画面は途中で切れていますが、日興証券では金ETFとJ-REIT3銘柄の積立を毎月実践しています(1銘柄につき月5回の買付)。

この定期買付の設定は 100円から可能 ですので、気楽にチャレンジできます。

日興証券の口座を持っていて、このサービスを知らない人が案外多いです。
他社にない機能ですので、知らなかった人はぜひ活用してみてください。

SMBC日興証券の公式ページを見てみる

残念ながら、こういったサービスはSMBC日興証券くらいしか行ってません。
多くの証券会社では、J-REIT個別銘柄に対して資金面と積立のデメリットは残っています。

J-REITは個別銘柄の方が利益を狙いやすい!

J-REITは株式や債券とも値動きが異なります。
株式投資の分散の一つとして運用するのであれば、投信やETFでも良いと思います。

ただし、分配金(配当)を狙うならば、個別銘柄の方が魅力です。
もちろんリターンを狙う場合も有利ですね。

通常の株式投資ではインデックスよりも大きなリターンを狙うのは大変なのですが、東証REIT指数は全部で約60銘柄しかありません。

これくらいならば、ちょっと頑張ればチャンスがありますね。

参考までに私の選定基準を紹介すると、 配当利回りが高すぎる銘柄は避ける ようにしています。

こういった銘柄は、何か問題が隠れている場合が多いので注意。
一部だけならば良いと思いますが、メインで投資するのは怖いですね。

私の場合はJ-REIT全体の配当利回りが4%だとしたら、4.5~5.5%の分配金利回りの銘柄に注目するようにしています。

少しだけ背伸びする感じですね。
銘柄数も3分の1くらいに絞れるので、かなり選定が簡単になります。

J-REIT全体の東証REIT指数は、年初来マイナスとなっています。
他の指数と比べても回復が遅いですね。

ただし、個人的には出遅れ銘柄を仕込むチャンスだと考えています。

現状は悲観的でもウイルスの不安が小さくなるにしたがい、ジャブジャブになった資金がREITに流れ込んでくると想像しています。

今回は「J-REITは利回りが魅力!個別銘柄を選択するメリットを紹介」について書きました。

記事のなかで参考になる点があれば運用のヒントにしてみてください。

★追記 J-REIT運用のヒント

SMBC日興証券が個別銘柄を積立できる点に触れましたが、J-REITの銘柄研究をする上でも他社よりも有利だと思います。

銘柄ごとの紹介セミナーなども頻繁にあるので、情報面では頭一つ抜けている印象です。

10月3日も終日J-REITのWEB無料セミナーがあり、非常に勉強になりました。
(J-REITの各銘柄について、特徴や今後の方針が理解できました)

SMBC日興証券はREITなどの大型企画が定期的に行われるので、J-REITでリターンを目指す人は注目ですよ。

SMBC日興証券の大逆襲!ネット証券を圧倒する5つの魅力

SMBC日興証券の公式ページを見てみる