世界経済の先行き不安から株価が低調ですが、例外的に好調を維持している投資があります。
それが、不動産投資信託のJ-REIT。
賃料収入を財源とする安定的で高い分配金が魅力ですが、オフィス需要の高まりもあり投資口価格も順調に推移しています。
また、最近では一般の株式と値動きが違う点も注目されています。
例えば、2019年8月2日にトランプ大統領が中国に追加関税の実施をTwitterで発表した時などはハッキリと違いが出ました。
株式や債券とも違う動きをする事から、資産全体の安定を図るためにJ-REITを組み込む人も増えてきています。
その方法として低コストのインデックスファンドを加えるのが一般的なのですが、私自身はJ-REITであればアクティブファンドの方が魅力があると感じています。
今回はJ-REITの投資について書いていきます。
※個人的な投資のついての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。
この記事の目次
J-REITはアクティブファンドが熱い！
投資信託については『低コストのインデックスファンドが良い』というイメージがありますが、これは一般論であって全てに当てはまる話ではありません。
以前に、この点については詳しく説明していますので興味がある人は覗いてみてください。
関連：インデックス投資って正しいの？投資信託のタブーに斬り込む！
さて、J-REITに関して言うと優良なアクティブファンドが多いので、コストが安いという点だけでインデックスファンドに決めつけるのは勿体ないと思います。
例えば、 野村アセットマネジメントが運用する『J-REITオープン』は、東証REIT指数を上回る成績を残しています。
この投信を保有していた人は、シッカリと資産が増えていますね。
次の項目で、インデックスファンドと『J-REITオープン』の過去5年の成績を比較してみましたので確認してみてください。
コストだけで良し悪しを判断するのは NG！
以下はアクティブファンドの『J-REITオープン（資産成長型）』とインデックスファンドの『eMAXIS 国内リートインデックス』 を比較したものです。
基準日：2019年7月31日（過去5年）
| 商品名 | 年率リターン | コスト | 効率性 |
| J-REITオープン（資産成長型） | 10.03 | 1.1％ | 1.11 |
| eMAXIS 国内リートインデックス | 8.19％ | 0.44％ | 0.93 |
『J-REITオープン（資産成長型）』のコストはインデックスFと比べて2倍以上となっていますが、リターンでは圧倒していますね。
運用が長期になるほどコストが高いアクティブファンドは不利と言われますが、この商品に関してはインデックスとの差は拡大しています。
効率性においても『J-REITオープン（資産成長型）』の方が大きいですね。
これはシャープレシオという指標でプロが重視することで有名。
基本的に数字が大きいほど効率的な運用ができていて優良とされます。
このファンドに限って言えば、短期・長期ともインデックスより成績が優秀。
好成績を継続する為の運用体制が確立できている印象です。
勿論、この数字は『J-REITオープン（資産成長型）』のものであって、インデックスよりも見劣りするアクティブファンドもあります。
さて、重要なのは今までよりも今後ですね。
ここからは個人的な考えになりますが、これからがアクティブファンドの本領発揮だと想像しています。
この理由について、次の項目で説明します。
J-REITはプロが能力を発揮しやすい！？
ファンドマネージャーが個別銘柄を選定するにあたって、市場の銘柄数というのがすごく重要です。
J-REITは約60と少ないので、銘柄ごとの流動性､収益性･成長性等をしっかりチェックできます。
もちろん、実際に投資顧問会社に出向いて成長戦略などを直接聞くことも可能。
簡単に言うと、今後の期待銘柄を探しやすい状態ですね。
そして未来という視点に立った場合には、さらにアクティブファンドが有利になっていくと予想しています。
日本は人口減少の為、賃貸収入が目減りしていく不動産も出てくるのは避けられません。
反対に都内などは人口が集まりやすいですね。
アクティブファンドの場合は、こういった時に銘柄を絞り込めるのが強み！
将来性が乏しい銘柄は除外することや比率を下げることも機動的に行えます。
私はJ-REITついては勝ち組と負け組がハッキリ出てくると思っているので、 アクティブ型の方がインデックスよりも好成績になると想像しています。
分配金が出るタイプだってOKです。
最後に分配金が出るタイプの投資信託について補足しておきます。
一般的に資産を増やす事を目的にするならば“分配金なし”が おすすめですが、定期的な収入に魅力を感じる人もいると思います。
特にJ-REITに関しては、そこに魅力を感じている人が多いですね。
分配金に関しては悪者イメージですが、適正な金額を出しているファンドであれば問題ありません。
今回の記事で紹介した『J-REITオープン（資産成長型）』は無配タイプですが、同シリーズに (年4回決算型)と(毎月決算型)もあります。
こちらの分配金利回りは2.5％～3.5％程度で、 ファンド収益の範囲内から分配金が出ていますね。
このように適正な分配金を出しているファンドに関しては、リタイア層などは選択肢となると思います。
参考までに直近5年間で好成績を残しているJ-REITファンドを記載しておきます。
基準：2019年7月31日 5年/年率リターン
| 商品名 | リターン | 分配金 |
| 野村 Jリートファンド | 10.10％ | 無し |
| J-REITオープン(年4回決算型) | 10.03％ | 年4回 |
| J-REITオープン(資産成長型) | 10.03％ | 無し |
| J-REITオープン(毎月決算型) | 9.93％ | 毎月 |
| フィデリティ･Jリート･アクティブ･ファンド | 9.40％ | 毎月 |
いずれもインデックスを上回る成績を維持しています。
ちなみに、アクティブファンドのコストがどうしても気になる人はSBI証券が注目です。
この会社は保有残高に応じて0.1％相当のTポイントが付くので実質的にコスト削減効果がありますが（1,000万円以上だと年率0.2％相当）
今回は「インデックス神話は崩壊？J-REITはアクティブファンドが面白い」ついて書きました。
記事の中で参考になる点があればヒントにしてみてください。
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