J-REITが注目って本当?老後の安定収入として期待される理由

医療の発展や健康への関心から日本人の平均寿命は伸び続けており「人生100年時代」と言われるようになりました。

しかし、年金制度への不安などもあり収入面については不安になりますよね?

そこで、老後の定期収入として注目が高まっているのがJ-REIT(不動産投資信託)です。

私は直近の不動産に対しては不透明感が強いことからJ-REITに投資をしていませんが、オリンピック後には再購入を検討しています。

預金等で資産を増やす事が難しい状況にあって、不動産の家賃収入等は一つの選択肢になると思います。

今回はJ-REITの可能性と老後資金としての魅力について書いていきます。


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J-REITの魅力は安定的な収入が期待できる事

J-REITは投資家から集めた資金で、マンションやオフィスビルなどの不動産を購入して、そこから発生する賃貸収入や売買益を投資家に配分する商品。

対象が不動産に限定しており、運用・管理等を専門家に丸投げする感じですね。

自らが不動産を購入した時よりも期待リターンは低くなるのですが、少額(10~30万円程度)で投資できる点と運営管理などの作業が無い点では魅力的です。

従来の不動産投資は大きな資金を持っていないとできませんでしたが、J-REITなら一般の人でもチャレンジできますね。

老後の生活費としての注目される“住居系REIT”

REITが老後の安定的な収入源として期待される理由は、分配金(配当)の元となる資金の中心が賃貸収入となっている点です。

J-REIT銘柄も市場で売買されているので値動きがありますが、支払われる分配金額に関しては大きな変化はありません。※1部の例外は除きます

この事は、賃貸住宅で暮らした経験がある人は分かると思いますが、毎月の家賃は基本的に変わりません。

株式投資であれば、不景気で配当中止ということはありますが、J-REITは家賃がシッカリ入ってくるので分配金に影響が少ないのがメリットです。

ただし、逆に言うと「好景気だから、家賃は来月から30%増やします!」なんて話もありませんので、良くも悪くも分配金額は一定水準のままです。

日々の値動きを気にしなければ、1年間に支払われる分配金の予想がたてやすいので資金計画は組みやすい商品ですね。

J-REITが老後の生活費として注目されるのは、このことが理由。

ちなみに、J-REITのタイプの中でも安定性が高いのは、マンションなど住居専用の不動産に投資するタイプです。

2018年7月1日現在では住宅系は7銘柄あり、分配金の利回りは4%前後となっています。この水準は魅力ですね!

詳細:住宅系REIT ~安定志向の投資家に人気~

J-REITを安く購入できるチャンスは?

銀行預金の金利が事実上0%という状況にあって、J-REITの分配金利回り4%はとんでもなく魅力的な水準です。

通常であれば利回りの魅力から買いが殺到して、3.5%・・3%・・と下がるのが普通ですね。しかし、そんな様子は全くありません。

これは、投資家の多くがオリンピック不況などで2020年以降に不動産価格が下落すると予想しているからだと言われています?

つまり、オリンピック後にJ-REIT価格が下がった時に購入して、高い利回りを得たいと思っていると人が多いと予想されます。

私は「底で買えたらいいなぁ~」という欲深い思考ですから完全にこのパターンですね。

ただし、同様の考えをする人が多いことから、2020年以降もJ-REIT価格が下がらない可能性もあるので必ずしも最良策とは言い切れません。

その理由については次の項目で説明します。

今がもっとも安い水準かもしれない?

私は不動産価格が急落する可能性があることから、現在はJ-REITの購入を控えていますが、「今が底値水準かもしれない・・」という気持ちも頭の片隅にあります。

・・というのも、現在はJ-REITの価格を抑える明確な要因があるのです。

それが、毎月分配型の投資信託が資金流出が続いている点。

J-REITを対象とした投資信託で分配型というは50本以上もあり、その中には年間の分配金利回りが15%という商品もあります。

これは賃貸収入等で期待できる収入(4%?)を大きく超えており怪しさ満載!

見た目には分配金が高いので魅力的ですが、実際は不足部分は元本を取り崩しているだけなので保有資産がドンドン目減りしていく仕組みとなっています。

こういった投信に注力する販売会社に対して金融庁が激怒しており、証券会社ではセールスが事実上ストップしています。

つまり、これらの投信を解約する人が多い事に加えて、見かけ上の分配金を維持する為に元本の売却が繰り返されている事から、J-REITへの売り圧力が凄く高いのです。

本来であれば、J-REITの4%という利回りは、国債との比較で考えても魅力的なので、どんどん買われても不思議はありません。

数年後に振り返ってみると、2018年~2019年がもっとも安値だったとう可能性は充分にあり得ます(2020年には投信解約の売り圧力はおさまってる?)。

老後資金としてJ-REITを中心に考えている人は、オリンピック以降という点に拘りすぎない方が良いかもしれません?

J-REIT以外にもあるぞ!老後の安定収入で注目の商品

今回は「J-REITが注目って本当?老後の安定収入として期待が高い理由」について書きました。

尚、ETFを利用したJ-REITへの投資方法もありますが、個別のJ-REITと比べると分配金利回りは0.5%ぐらい低い傾向にあります。

個別のJ-REITも複数の不動産から構成されている(分散効果あり)ので、老後生活の一つとして分配金収入を期待するならば個別の方が面白いと思います。

ちなみに、2018年7月2日現在のJ-REIT銘柄を見ると、約7割の銘柄が20万以下で購入可能

参考までに、岡三オンライン証券で定額プランを選択すれば、1日20万以下の取引は売買手数料が無料なので、チョットお得に購入できます。

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私は米国債を購入しています。

J-REITの利回りにはとても魅力を感じていますが、オリンピック後の不動産に対して不透明感があるので私が本格的に購入を行うのはその後の予定です。

現段階ではJ-REITではなく米国債を中心に購入しています。

米国債は為替変動のリスクはありますが、購入時に金利と償還日(元本が丸々返却される)が決まっているので資金計画が組みやすい商品。

米国が利上げを繰り返しており、利回りは3%前後となっています。J-REITの4%には見劣りしますが、確実性という点では米国債の方が魅力です。

こちらも、老後生活の資金としては有力候補となる商品ですので、興味がある人は以下の記事で紹介していますので確認してみてください。

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