反発期待が高いJ-REIT!投資のタイミングはいつがいい?

不動産投資を実践しようと思うと、大きな資金が必要になります。
この常識を覆したがJ-REIT(不動産投資信託)です。

REITは投資信託の仲間なので、個人では難しかった複数物件へ投資が少額から実践できます。

また、不動産の専門家が運用を行なってくれるので、物件のメンテナンスや賃借人(テナント) の 管理といった煩わしい作業はありません。

気軽に不動産投資を始めたい人にとっては、非常に魅力的な商品だと言えます。

関連J-REITと現物不動産は比べるとこんなに違う!

ただし、自分自身でしっかりと判断しなくてはいけない部分もあります。
それが買付のタイミングです。

今回はJ-REIT投資の仕掛けるタイミングについて考えていきます。

※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。

不動産はディフェンシブ投資!利回りと分配金の継続性が重要

J-REIT市場は株式市場と比べて規模が小さいので、価格が大幅に変動することがあります。

リーマンショックやコロナショックでは、大口の換金売りに反応して価格が大きく下落しました。

ただし、その部分だけを見て“危険”と考えるのは間違いです。

J-REITの戦略は分配金が基本ですので、その原資である賃料収入が維持されていれば慌てる必要はありません

収益が安定している銘柄に関しては、一時的に値下がりしても時間経過で価格が回復していく傾向があります。

逆に言えば、割安に見えるREITであっても賃料収入(分配金)の見通しが立たない銘柄は危険。

新型コロナウイルスの影響を受けているホテル特化型REITなどが該当します。

割安で仕込んで将来の反発を狙う考え方もありますが、これを実践するならばREITではなく株式投資の方が良いですね

私はコロナショック後に反発狙いでホテルREITに投資をしましたが、小さな利益しかとれませんでした。

値ごろ感があっても、分配金の魅力が無い銘柄には買いが入らないということです。

REITの最大魅力は安定した賃料収入であって、値上がり益ではありません。
価格よりも分配金利回りの水準と継続性で考える方が良いでしょう。

ちなみに私がREIT銘柄を買う時は、分配金利回りは4.5%以上としています。
※成長性が高い物流特化型は例外で4%前後でも対象。

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仕掛けのポイントは?東証REIT指数1700ポイントに注目

REITを買うタイミングは分配金の利回りと継続性が重要。
これは、個別銘柄の内容から買付時期を決める方法です。

もう一つ注目したいのが、REIT全体の状況です。
市場全体が割安な時に買えば失敗する可能性は小さくなります。

また、ETFや投資信託でREIT市場全体に投資を考えている人もいるはずです。

この場合は、東証REIT指数の水準が大きなヒントになります。

以下は過去5年の東証REIT指数の推移です。
※データはマネックス証券のチャートを利用

過去1年の高値は2200ポイントを超えています。
コロナショックで急落しており、現在の水準はそれよりも遥か下ですね。

1年間のデータだけを見れば、2000ポイントくらいまで強気に買い続ければ良いということになります。

ただし、急落直前の不動産市況が非常に好調だったことを考慮しなければいけません。

直近1年間を除外して過去5年の東証REIT指数を見ると、1600~1900ポイントぐらいで推移していることがわかります。

このデータから、J-REIT投資の安全圏は1700ポイント以下としています。

この水準は下落しても回復する可能性が高いので強気に攻めています。
100万円以上をスポットで買う時は、このラインが私の目安です。

また、アフターコロナ(1年後)を想定するなら、2000ポイントがターゲット。
この場合は1800ポイントまでは買いで良いと考えています。

これは、定期購入(1銘柄につき10万未満/月)の目安にしているラインです。

定期買付や積立の場合はREIT指数が1800ポイントを大きく超えてた段階で、一旦中断するとことも選択肢になります。

関連J-REITの投資 ~ETFの組合せで毎月分配金が貰える~

尚、ETFや投信でREITを購入する時に注意したいのは、分配金利回りが低くなる点。

J-REITの個別銘柄は複数の不動産を保有していますので、1銘柄でも分散投資ができているのでETFや投信に拘る必要はありません。

また、REIT全体のETFや投信だと利回りが低くホテルなどの不安銘柄も含れるので現在は買付に対してやや消極的・・。
※現在は個別リートでも100円から購入や積立が可能(次の項目で紹介)

周囲をみても、REITは個別銘柄を選択している人の方が好成績ですね。

ちなみに、私の保有銘柄に関しては別記事でまとめていますので興味がある人は覗いてみてください。

今回は【反発期待が高いJ-REIT!投資のタイミングはいつがいい?】について書きました。

2021年はREITに限らず価格の乱高下が予想されます。

この時に過去の標準的な水準(東証REIT指数)を頭に入れておくと、冷静に対応ができると思います。

記事の中で参考になる点があれば、運用のヒントにしてみてください。

※以下はJ-REITの個別株で積立投資をする方法です。
(私のメイン手法になります)

【補足】2021年のJ-REIT!個別銘柄は積立方式で買付ける

J-REITの個別銘柄のデメリットは、買付金額が大きいことに加えて投信のように積立ができない点です。

単価が高い銘柄だと60万円くらいの資金が必要になりますので、時間分散で購入するのには難しい商品ですね。

ただし、この状況は少しづつ変わってきています。

例えば私がメイン取引で行っているSMBC日興証券は、個別株(ETF)やJ-REITを金額買付できるサービス【キンカブ】があります。
(例:A株を300円だけ買う)

この証券ならば、J-REITの個別株も100円から買付できるので少額投資が可能。

しかも、毎月〇日に購入といった定期買付の設定もできるので、投資信託の積立と同じように時間分散ができます。

ちなみに、以下は私が日興証券のキンカブで積立設定をしているページの画像でです。

金ETFとJ-REITで3~4銘柄の積立を常時実践しています!
(1銘柄に対して月5回まで買付設定が可能)

この定期買付の設定は 100円から可能 ですので、気楽にチャレンジできます。

もちろんスポット買付も100円からできます。
(J-REITの個別株を100円~買える貴重な会社)

日興証券の口座を持っていて、このサービスを知らない人が案外多いです。
知らなかった人はぜひ活用してみてください。

関連 J-REIT投資の新戦術!ドルコスト平均法が可能になりました

公式 SMBC日興証券の公式ページ

老後対策として不動産投資の人気が高まっていますが、私は現物ではなく専門家に管理が丸投げできる“J-REIT”を選択しました。

目指せ!J-REITでプチ大家】という感じで、コツコツ投資を継続していきます。