2020年のコロナショックからJ-REITの買付けをスタートしました。
現在は利益が出ていますが、初めは私の戦略がハッキリせず迷走・・
リバウンド狙いでホテル特化型に投資するといった安易な事もしていました。
その後、コロナの長期化が鮮明になり、安定感のある物流施設と住宅系のREITに集中する方針が決定！
投資手法も安全性を重視して積立方式で実行しました。
関連J-REIT投資の新戦術！ドルコスト平均法が可能になりました底値からだいぶ遅れた買付けでしたが、積立という安心感もあり気が付けば約1000万円を投資。
昨年末からの急上昇もあり含み益は約450万円になりました。
ただし、株価上昇の勢いが強すぎて割高感もあります。
現在の水準はちょっと説明が難しい・・。
大きめの下落も予想されるので、安全策で3分の1ほど利益確定。
先週末に売却を実行しました。
今回はこれからのJ-REIT戦略について考えてみました。
※個人的な投資についての記事で推奨ではありません。
※投資判断はご自身で行ってください。
J-REITは高値水準？調整を想定して一部を売却
J-REITへの買付はコロナショックの底値からチョット遅れてスタート。
株式よりも回復が遅く、本格上昇となったのは2020年後半からです。
今年になっても勢いは続いています。
1000万円の投資についても利益が450万円ほど上乗せされ、評価額としては1450万円に達しました。
配当利回りも5％以上が確保できたので継続保有の予定でしたが、上昇スピードが速すぎるのが気になります。
割高感もあるので450万円分を売却して、保有額を1000万円(含み益との合計)にしました。
J-REITは9月と3月は機関投資家による利益確定で売られることがあるので、8月27日に売却実施。
また、J-REITの好調は2年連続というケースは稀です。
年末から来年にかけて軟調になる可能性も考慮しての売却判断という事です。
今期の最高値からは若干下がっての売却となりましたが、目標は大きく超えているので満足です。
※東証REIT指数2170ポイントで売却
尚、太陽光などに投資をするインフラファンドについては売却なし。
こちらは価格が安定しており分配金利回りも約6％と高いのが魅力。
値上がり期待は小さいですが、将来的に魅力的な債券が出てくる迄は代替として継続保有したいと考えています。
こちらについては買い増しも検討中です。
東証REIT指数は割高水準？200～300Pの下落を想定
2021年の東証REIT指数は2200ポイントまで上昇しました。
（8月30日時点は約2180ポイント）
昨年末が1780ポイントだったこともあり、年初時点では2000ポイントを目標にしていました。
既に大きく超えている状態ですね。
では、この間にJ-REITに大きなプラス材料があったかと言えば・・
「何もありません。」
現状としては分配金の上昇が期待できるのは物流施設くらい。
その他はウイルスの影響もあり分配金は低下へと向かっています。
それにも関わらず、上昇が止まりません。
少し前までは企業（株式投資）の先行き見通しが不透明だったので、賃料収入で業績が安定しているJ-REITが注目されていました。
ただし、4－6月期の企業決算が概ね良好でしたので、株式に資金が流れていく可能性は否定できません。
J-REITはスピード違反気味の上昇だったので、どこかで大きな調整（下落）あると予想しています。
個人的な見方ですが、東証REIT指数の妥当水準は1900～2000ポイント。
現在よりも約10％くらい低い水準を予想しています。
下値は1800ポイントを想定しているので15％～20％の下落も考えています。
そもそも、昨年11月は1600ポイント台でしたからね。
ただし、大底まで再投資を待とうとは思っていません。
J-REITについては1900ポイントを下回れば買い姿勢です。
不動産は賃料収入が主軸の商品なので業績についてはブレが小さいのが魅力。
1年以上先の収益予想が立てられる点では、一般企業よりも安心感はあります。
つまり、“落ちるナイフを掴む”ような逆張り投資でも、J-REITの場合は刃にカバーがあるような状態。
賃料収入が安定しているので下落時の買付も株式ほど怖くありません。
もっとも、株式と比べて市場規模が小さいので、短期的には予想以上の下落が発生することもあります。
慌てて買付はしないで、積立（時間分散）による投資を行っていきます。
売却した銘柄は何？全体的に保有を減らしました。
私のJ-REIT保有銘柄は以下となっています。
★J-REIT保有銘柄：2023年1月1日
| 銘柄 | タイプ |
| サムティ・レジデンシャル投資法人（3459） | 住居特化型 |
| ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト（3278） | 総合型（住居75％+ヘルスケア） |
| 大和証券リビングリビング投資法人（8986） | 複合型（住居70％+ヘルスケア） |
| 日本ロジスティクスファンド（8967） | 物流特化型 |
| GLP投資法人（3281） | 物流特化型 |
| ラサールロジポート投資法人（3466） | 物流特化型 |
| 三菱地所物流リート投資法人（3481） | 物流特化型 |
| CREロジスティクスファンド（3487） | 物流特化型 |
| アドバンス・ロジスティクス投資法人（3493） | 物流特化型 |
| SOSiLA物流リート投資法人（2979） | 物流特化型 |
| 産業ファンド投資法人（3249） | 複合型（物流50％ + インフラ施設） |
| 大和ハウスリート投資法人（8984） | 総合型（物流50％、住居30％） |
| 野村不動産マスターファンド（3462） | 総合型（物流＋住居 =40％弱） |
| グローバル・ワン不動産投資法人（8958） | オフィス特化型 |
全体に割高感があるので、全てを売却対象としました。
※保有が1口しかない銘柄は売却対象外。
特に保有価格から2倍近くになった銘柄については、1口を残して全売却を実施。
尚、再買付する場合は、物流REITを中心にする投資方針は今まで通りです。
関連物流系REIT ～通販事業の拡大で注目度UP～ちなみに物流系は増資の発表があった時も買付チャンスとなる傾向があります。
過去の増資では一時的に株価が下落しても、短期間で値を戻して上値を追っているので仕込み買いのタイミングとして注目です。
今回は『J-REITの450万円分を売却！1年以内の大きな調整を予想』について書きました。
記事の中で参考になる点があれば運用のヒントにしてみてください。
今回の売却益と分配金を考えると、保有J-REITについては半分くらいの下落ならトータルリターンはプラスです。
また、一定水準の下落で強制売却する仕組みも作っているので、J-REITで損失を出す可能性は極めて低いと考えています（全銘柄に以下を設定済み）。
関連『AI株価見守りサービス』が凄い！売却タイミングを知らせてくれる神機能やはり堅い運用スタイルは安心感があっていいですね。
今後も負けない投資を徹底していきます。
★J-REITの投資に向いている証券会社（SMBC日興証券）